別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下関 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 9-1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴尾　進   TEL.

鑑定評価額 51,600,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島迫町７丁目２９００番１９外 ｢彦島迫町７－４－１｣ ②地積 　(㎡) 3,634   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 中規模工場等が見ら れる臨海工業地域 北東8.5m市道 水道、ガス、下水 下関 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   550 ｍ、南   500 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 下関駅南西方 3.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 彦島地区の工業地域であるが、当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は、先行き不透明感を 背景にやや下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下関市の工業地域及び周辺市を含む広域的な圏域である。需要者は、製造業等の地元中小企業から県外 法人等まで幅広い。経済情勢等に対する先行き不透明感がある中、県内工業地の需給状況等を鑑みるに当該地域の工業 地需要は弱含みである。市場で中心となる価格帯については、工業地の土地取引自体が少なく画地規模や取引事情等も 様々であるため見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における工場や倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、適切な資料の収集も困難であるため収益価格の適用は 断念した。当該地域は中規模工場を中心として構成されており、そのほとんどが自用物件であることから、市内の工場 地域において発生した取引事例を基礎として試算し市場の実態が反映された比準価格を標準に、周辺標準地等との均衡 及び前年の標準価格との対比のうえ、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業業績の不安定な状況が継続、経済情勢に 対する先行き不透明感もあり投資意欲も低下 し市場はやや低調な状況にある。 経済の先行き不透明感がある中、補助制度を 有する企業団地等との競合もあり需要は弱含 みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％