鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下関 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -3126	下関市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西4m、角地		商業 (100,400)
b	下関市５ -3124	下関市		貸家建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	下関市５ -17122	下関市		建付地	（　）	袋地等	南東22m国道、中間画地		商業風致地区駐車場整備地区 (40,400)
d	下関市５ -3007	下関市		更地	（　）	不整形	東15m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	58,625	100 [ 97.9]	59,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,900
b	(　 ) 69,396	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,147	100 [ 112.7]	60,468		60,500
c	(　 ) 44,683	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	73,950	100 [ 120.9]	61,166		61,200
d	(　 ) 31,122	100 [ 80.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	47,451	100 [ 80.0]	59,314		59,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	売急ぎ	％／月 -0.15	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,200 円／㎡]

下関 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,899,061	819,510	3,079,551	2,598,800	480,751	（　0.9722） 467,386	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,988,192 円　　　　（　 35,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	257 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（部分貸し）、２階：事務所（部分貸し）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

規模、構造等より共用部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	110.00	85.0	93.50	1,830	171,105	3.0	513,315
							1.0	171,105
2～	事務所	110.00	90.0	99.00	1,460	144,540	3.0	433,620
							1.0	144,540
～

～

～

計		220.00	87.5	192.50		315,645		946,935
								315,645

⑨年額支払賃料	315,645 円　×　12ヶ月　＝　 3,787,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,787,740 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 331,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,815,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	946,935 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 315,645 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 74,428 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,899,061 円　　　　（　 15,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃５　　　　-8112	1,813 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,935	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,874 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃５　　　　-7107	1,665 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,814
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,000 円	35,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	165,910 円	4,147,740　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,800 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 819,510 円　（　　　　　　 3,189 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,598,800 円（　　　　　 10,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,899,061 円
②総費用	819,510 円
③純収益　①－②	3,079,551 円
④建物等に帰属する純収益	2,598,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	480,751 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	467,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,819 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,988,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
下関 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-17

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　亀石　均

TEL.

鑑定評価額

15,200,000 円

１㎡当たりの価格

59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市中之町５番２｢中之町５－９｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.2	事務所Ｓ4	事務所ビル、営業所が多い既成商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	下関 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

下関駅北東方

2.5km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の低層店舗や事務所ビル等が見られる商業地域であり、地域要因は現状維持で推移と予測する。地価は
景況の不透明感や顧客の状態等を反映して土地需要は弱含み地価はやや下落傾向で推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ下関駅を中心とした商業地域全域である。需要者は地元の個人事業者及び法人が中心となる。対象
近隣地域は唐戸地区に存する古くからの商業地域で、観光施設に近接するが観光業の恩恵は殆どなく、繁華性の低さか
ら衰退傾向が続いている。景況の不透明感もあり土地需要は低迷し、地価は下落率がやや緩和しているが下落傾向で推
移している。中心となる価格帯は見出し難いが、土地は標準的画地規模で２，０００万円以下と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層店舗や事務所ビル、駐車場も見られる商業地域であり、自用目的での取引が主であり、事業用の賃貸
市場は低迷していると思料されるため収益価格は低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、低位に
試算された収益価格を比較考量すると共に、代表標準地及び周辺地域の標準地等の価格との均衡に十分留意し、近隣地
域及び周辺地域の需給動向を総合的に勘案した結果、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下関 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,800 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[125.7]

[100.0]
100

58,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や円安等不安要素はあるがコロナ禍の
影響が薄れつつあり、業種により厳しい状況
は継続するも用途や地域によっては明るさも
見られる。

唐戸地区の国道背後に位置するが、観光業の
恩恵は受けていない。古くからの商業地域で
繁華性も低いため、土地需要は低迷、地価は
下落傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -6017	下関市		建付地	（　）	台形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	下関市５ -8011	下関市		建付地	（　）	台形	南東18m市道、北西2m、二方路		商業 (100,400)
c	下関市５ -8103	下関市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,122	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	58,316	100 [ 94.2]	61,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,900
b	(　 ) 53,177	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	52,082	100 [ 90.0]	57,869		57,900
c	(　 ) 60,502	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,441	100 [ 98.9]	61,113		61,100
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,300 円／㎡]

下関 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,878,545	814,138	3,064,407	2,576,900	487,507	（　0.9722） 473,954	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,114,500 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	257 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	110.00	85.0	93.50	1,800	168,300	3.0	504,900
							1.0	168,300
2～	事務所	110.00	90.0	99.00	1,470	145,530	3.0	436,590
							1.0	145,530
～

～

～

計		220.00	87.5	192.50		313,830		941,490
								313,830

⑨年額支払賃料	313,830 円　×　12ヶ月　＝　 3,765,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,765,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 330,077 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,795,883 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	941,490 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 313,830 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 74,000 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,878,545 円　　　　（　 15,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃５　　　　-8106	2,162 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,702	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,843 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃５　　　　-17102	2,576 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	2,011
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,500 円	35,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	165,038 円	4,125,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,400 円	35,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 814,138 円　（　　　　　　 3,168 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,576,900 円（　　　　　 10,027 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,878,545 円
②総費用	814,138 円
③純収益　①－②	3,064,407 円
④建物等に帰属する純収益	2,576,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	487,507 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	473,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,844 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,114,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）