鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下関 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -7174	下関市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	下関市５ -17133	下関市		更地	（　）	不整形	北東16m県道、中間画地		商業土砂災害警戒区域 (90,400)
c	下関市５ -8004	下関市		建付地	（　）	台形	北東15m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	下関市５ -7175	下関市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,358	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	39,010	100 [ 83.6]	46,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,700
b	(　 ) 25,220	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 79.1]	31,469	100 [ 70.3]	44,764		44,800
c	(　 ) 19,459	100 [ 80.0]	[ 99.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 72.0]	41,849	100 [ 89.1]	46,969		47,000
d	(　 ) 28,134	100 [ 70.0]	[ 96.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.9]	42,045	100 [ 86.1]	48,833		48,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -20.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
c	売急ぎ	％／月 -0.11	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	その他	％／月 -0.15	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,800 円／㎡]

下関 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切な造成事例の収集及び再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,374,295	1,475,976	5,898,319	5,465,880	432,439	（　0.9726） 420,590	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,246,863 円　　　　（　 27,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	301 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗事務所、２、３階居宅２ＬＤＫ（約５３㎡）３戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗事務所	160.00	100.0	160.00	1,750	280,000	3.0	840,000
							1.0	280,000
2～	共同住宅	160.00	100.0	160.00	1,100	176,000	2.0	352,000
							1.0	176,000
3～	共同住宅	160.00	100.0	160.00	1,070	171,200	2.0	342,400
							1.0	171,200
～

～

計		480.00	100.0	480.00		627,200		1,534,400
								627,200

⑨年額支払賃料	627,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,526,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,526,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　％　＝　　 602,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,212,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,534,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,116 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 627,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 147,891 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,374,295 円　　　　（　 24,499 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃５　　　　-8106	2,162 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,908	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,792 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃５　　　　-8112	1,813 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	75,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	312,576 円	7,814,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 604,800 円	75,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,475,976 円　（　　　　　　 4,904 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,600,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,465,880 円（　　　　　 18,159 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,374,295 円
②総費用	1,475,976 円
③純収益　①－②	5,898,319 円
④建物等に帰属する純収益	5,465,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	432,439 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	420,590 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,246,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月9日　提出
下関 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-10

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　倉田　良成

TEL.

鑑定評価額

13,800,000 円

１㎡当たりの価格

45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市彦島江の浦町３丁目１１番１｢彦島江の浦町３－６－２６｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	台形 1:2	会館Ｓ3	低層店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域	西15m県道、北西側道	水道、ガス、下水	下関 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

下関駅南西方

2.9km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅等の小規模店舗が多い彦島地区の近隣商業地域であり、地域要因は当面は現状維持的に推移すると
考えられるが、大型店舗への顧客流出等により、地価動向としては、引き続き弱含みに推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、彦島内商業地域を主としてＪＲ「下関」を最寄駅とする商業地域一帯に及ぶ。需要者の属性は同一需給
圏内の小・中規模法人及び当該地区に地縁性を有する個人事業主を中心とする。最近の需給動向としては、当該地区は
彦島内の主要商業地域だが、人口減少・少子高齢化及び下関駅前の大型商業施設への顧客流出等による収益性の低下に
より土地需要は弱含みと思料される。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で２０００万円以下である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は、店舗併用住宅が多い既存の商業地域であり、近時は、自用目的での取引が中心である。また、自用物件
が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に求められた。したがって、市場性を反映した
比準価格を標準に収益価格を関連づけ、前年価格比による検証、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の標準地・山
口県基準地等との均衡にも留意の上、地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下関 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,400 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[ 75.9]

[100.0]
100

46,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍に伴う景気悪化傾向は緩和して来た
が、商業地需要は依然として減退傾向。不動
産市場では適地の選別及び多極化傾向が強ま
っている。

近隣地域において特記すべき変動要因は無い
。また、下関駅前大型商業施設等への顧客流
出等により、需要は弱含みである。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -7172	下関市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西15m県道、北西6m、角地		２中専 (70,200)
b	下関市５ -7003	下関市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m県道、東4m、角地		商業 (100,400)
c	下関市５ -7174	下関市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,581	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	43,491	100 [ 93.1]	46,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,700
b	(　 ) 20,480	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 80.8]	41,822	100 [ 88.9]	47,044		47,000
c	(　 ) 37,358	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	39,010	100 [ 83.3]	46,831		46,800
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,800 円／㎡]

下関 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,298,424	1,459,868	5,838,556	5,400,810	437,746	（　0.9726） 425,752	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,348,078 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	165.00	Ｓ3	495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	301 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は共同住宅（一部屋：約５５㎡）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	165.00	100.0	165.00	1,750	288,750	3.0	866,250
							1.0	288,750
2～	共同住宅	165.00	100.0	165.00	1,110	183,150	2.0	366,300
							1.0	183,150
3～	共同住宅	165.00	100.0	165.00	1,055	174,075	2.0	348,150
							1.0	174,075
～

～

計		495.00	100.0	495.00		645,975		1,580,700
								645,975

⑨年額支払賃料	645,975 円　×　12ヶ月　＝　 7,751,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,751,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 620,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,131,564 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,580,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 645,975 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 152,318 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,298,424 円　　　　（　 24,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃５　　　　-7107	1,665 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,792 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃５　　　　-7105	1,810 ( 1,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,724
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,500 円	74,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	310,068 円	7,751,700　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 597,600 円	74,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,459,868 円　（　　　　　　 4,850 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,400,810 円（　　　　　 17,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,298,424 円
②総費用	1,459,868 円
③純収益　①－②	5,838,556 円
④建物等に帰属する純収益	5,400,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	437,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,348,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）