鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下関 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -5184	下関市		建付地	（　）	ほぼ台形	北25m市道、東16m、西25m、南25m、四方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
b	下関市５ -17112	下関市		建付地	（　）	ほぼ台形	東30m県道、北15m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
c	下関市５ -5007	下関市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北32m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	下関市５ -5128	下関市		更地	（　）	ほぼ台形	南25m道路、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	114,593	100 [ 59.3]	193,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 94,988	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	93,049	100 [ 50.5]	184,255		182,000
c	(　 ) 115,745	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,365	100 [ 64.3]	182,527		181,000
d	(　 ) 93,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	89,855	100 [ 48.3]	186,035		184,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

下関 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,876,211	10,163,800	37,712,411	32,266,000	5,446,411	（　0.9191） 5,005,796	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	96,265,308 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ5	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	700 ㎡	33.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所（１階は店舗、２～５階は事務所）を想定した。

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

共用部分等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	75.0	150.00	2,900	435,000	5.0	2,175,000
							1.0	435,000
2～	事務所	500.00	80.0	400.00	2,350	940,000	5.0	4,700,000
							1.0	940,000
3～ 5	事務所	500.00	80.0	400.00	2,200	880,000	5.0	4,400,000
							1.0	880,000
～

～

計		2,200.00	79.5	1,750.00		4,015,000		20,075,000
								4,015,000

⑨年額支払賃料	4,015,000 円　×　12ヶ月　＝　 48,180,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,180,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,520,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,955,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,744,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,075,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 184,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,015,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 946,721 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,876,211 円　　　　（　 68,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃５　　　　-17102	2,576 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,256 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	下関賃５　　　　-7152	1,907 ( 1,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,230
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,210,000 円	442,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,535,000 円	50,700,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 998,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,536,000 円	442,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	442,000 円	442,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	442,000 円	442,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,163,800 円　（　　　　　　 14,520 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9191

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	442,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,266,000 円（　　　　　 46,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,876,211 円
②総費用	10,163,800 円
③純収益　①－②	37,712,411 円
④建物等に帰属する純収益	32,266,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,446,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,005,796 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,265,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
下関 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-1

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　稲田　豊

TEL.

鑑定評価額

125,000,000 円

１㎡当たりの価格

179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市竹崎町４丁目３０番３｢竹崎町４－２－３３｣				②地積　(㎡)	700 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1.2:1	ホテルＳＲＣ11F1B	ホテル、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北36m国道	水道、ガス、下水	下関 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

下関駅東方

260m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、当市随一の商業核として熟成してきており、今後とも現状維持的に推移するものと予測する。地価
動向は、コロナ禍における行動規制緩和と相俟って交流人口回復の兆が見られ下落基調緩和に推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、下関駅前から唐戸間の商業地域全般と思料される。需要者の中心は県内外の中大規模な資本力を有する
法人を主体に地元の個人事業者等も見受けられる。当該圏域内外において、最近ホテル開店及び大型オフィスビル、マ
ンション建設計画の具現化等に見るように市場参加者の機運は根強いものがある。土地は規模によりばらつきはあるも
のの、標準的画地規模で１億５，０００万円以下が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当市随一の商業核の一角を形成する地域ゆえに取引事例は少なく、近傍の適正な事例を抽出したものの地域格差が大き
くならざるを得なかった。収益価格は賃貸市場の破行性等から比準価格に比して低く試算されたが、概ね妥当な価格と
思料される。従って、取引実体をより反映した比準価格を重視し収益価格も関連づけ、近傍標準地とのバランス検討及
び前年の標準価格との対比、更に長引くコロナ禍における不動産市況を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による行動規制の緩和もあり、業種
により厳しい状況は継続するも用途や地域に
よっては明るさも見られる。

コロナ渦における行動規制の緩和と相俟って
観光客等の交流人口回復の兆が見られ、取引
事例に見るがごとく一等地の需要は根強いと
思料される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -5184	下関市		建付地	（　）	ほぼ台形	北25m市道、東16m、西25m、南25m、四方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
b	下関市５ -5153	下関市		更地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	下関市５ -5128	下関市		更地	（　）	ほぼ台形	南25m道路、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	114,593	100 [ 59.3]	193,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 85,428	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	86,941	100 [ 49.5]	175,638		174,000
c	(　 ) 93,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	89,855	100 [ 48.3]	186,035		184,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

下関 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の商業地につき適切なる再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,510,841	10,723,694	41,787,147	36,500,000	5,287,147	（　0.9191） 4,859,417	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	93,450,327 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	450.00	Ｓ5	2,370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	700 ㎡	33.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所を想定した。

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

規模・構造等考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	450.00	73.0	328.50	2,970	975,645	5.0	4,878,225
							1.0	975,645
2～	事務所	480.00	80.0	384.00	2,420	929,280	5.0	4,646,400
							1.0	929,280
3～ 5	事務所	480.00	80.0	384.00	2,240	860,160	5.0	4,300,800
							1.0	860,160
～

～

計		2,370.00	78.7	1,864.50		4,485,405		22,427,025
								4,485,405

⑨年額支払賃料	4,485,405 円　×　12ヶ月　＝　 53,824,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,864.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて補填

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,824,860 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,377,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,246,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,427,025 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 206,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,485,405 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,057,641 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,510,841 円　　　　（　 75,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃５　　　　-17102	2,576 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	2,726	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,297 円/㎡　月額支払賃料（　 2,240 円/㎡）　基準階 3 F B
b	下関賃５　　　　-8113	1,263 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,105
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,224,994 円	55,624,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 998,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,000,000 円	500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,723,694 円　（　　　　　　 15,320 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9191

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	500,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,500,000 円（　　　　　 52,143 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,510,841 円
②総費用	10,723,694 円
③純収益　①－②	41,787,147 円
④建物等に帰属する純収益	36,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,287,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,859,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,450,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）