鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下関 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -7015	下関市		原野		ほぼ長方形	中間画地		（都） (70,200)
b	下関市５ -5025	下関市		雑種地		不整形	東2m未舗装道路、中間画地		｢調区｣ (70,200)
c	下関市５ -6007	下関市		原野		不整形	接面道路無、無道路地		｢調区｣ (70,200)
d	下関市５ -17016	下関市		畑		不整形	南西2.5m道路、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 5,722	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	5,728	100 [ 97.0]	5,905	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	5,910
b	(　　 ) 6,390	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	6,460	100 [ 111.0]	5,820		5,820
c	(　　 ) 6,080	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 85.5]	7,168	100 [ 118.5]	6,049		6,050
d	(　　 ) 4,000	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 80.0]	5,085	100 [ 87.5]	5,811		5,810
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.09	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +26.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.21	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 5,900 円／㎡]

下関 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
26,600	（　 70.0 ％） 18,620	9,300		558	1,500	7,262
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 6,484		1　　(1+r)^m　： 0.7835　 5,080		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		5,080

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	下関市５ -3001	26,568	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.9]	26,784	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	26,800
	b	下関市５ -3137	25,732	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [ 99.9]	100 [ 98.0]	26,362		26,400
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.06	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -3.0	環境　　　 +4.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.02	街路　　　 -2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -2.0
			画地　　　 +1.9	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

26,600 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	下関 -37	22,800	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 84.8]	26,645	[100.0] 100	26,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 +3.0

環境　　 -16.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

26,600 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     35 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　  5 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      8　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    248 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％

＊擁壁工事の概要
　周囲をコンクリート擁壁（高さ平
　均１ｍ）で囲む
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト道路　　　　　　　
　幹線街路６ｍ　　　　　　　　　
　区画街路４ｍ
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字側溝及び横断暗渠を使用
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　取り付け道路（進入路）取得
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月9日　提出
下関 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 3-1

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　渡部　学也

TEL.

鑑定評価額

3,500,000 円

１㎡当たりの価格

5,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	市比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

下関市大字小月町字岡２１４０番

②地積(㎡)

594

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）

(60,160)

1:2

田

周辺に小規模住宅団地も見られる宅地見込地地域

水道、下水

小月

1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

農地等

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

接面道路なし

交通

施設

小月駅北東方

1.8km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の
　将来予測

周辺で宅地開発が散見され下水道整備も進んだが、生活利便性及び環境条件等により当該地域の需要は弱く、地
価は底値を模索しつつも依然としてやや下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

転換・造成後の戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 5,900 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 5,260 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市街地外延部を中心とした市内の宅地見込地地域の存する圏域である。主となる需要者は、宅地開発の
ノウハウを有する市内不動産業者であるが、市外業者等も需要者となり得る。近年は山陽側の郊外で中小規模の宅地開
発が活発であり素地の需要も増えているが、当該地域は生活利便性や環境条件がやや劣ることから開発素地の需要はや
や弱含みである。需要の中心となる価格帯は、画地条件及び開発条件等により様々であるため見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。控除法による価格は需要者の投資採算性に着
目した手法で宅地見込地の本質的な価値を示す価格ではあるが、多くの想定要素を含むため比準価格に比してやや信頼
性が劣るものと思料される。よって、市場実態を反映した比準価格を標準として、控除法による価格を比較考量し、更
に価格形成要因の変動及び市場の動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 5,950 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 -0.8 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍においても新興住宅地の需要者選好性は高
く、宅地需要は堅調であるが、建築費や造成費の上
昇による開発意欲の減退が懸念される。

周辺地域では宅地見込地の取引及び宅地開発が散見
されるが、当該地域は利便性及び環境条件等がやや
劣るため、需要はやや弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

下関 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -2006	下関市		田		ほぼ台形	北5m市道、北西4m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	下関市５ -6121	下関市		畑		不整形	南8m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
c	下関市５ -3184	下関市		雑種地		不整形	南西4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
d
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 8,969	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 105.0]	8,798	100 [ 147.8]	5,953	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	5,950
b	(　　 ) 5,877	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 97.0]	6,028	100 [ 100.8]	5,980		5,980
c	(　　 ) 4,206	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 80.0]	5,142	100 [ 88.5]	5,810		5,810
d	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 5,900 円／㎡]

下関 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
27,500	（　 72.0 ％） 19,800	9,800		588	1,900	7,512
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 6,707		1　　(1+r)^m　： 0.7835　 5,255		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		5,260

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	下関市５ -7148	29,600	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	100 [106.7]	28,081	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	28,100
	b	下関市５ -17007	29,982	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [111.6]	26,866		26,900
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +10.0	環境　　　 -3.0
			画地　　　 -2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -7.0	環境　　　 +20.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

27,500 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	下関 -37	22,800	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 82.8]	27,288	[100.0] 100	27,300

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 +3.0

環境　　 -18.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

27,500 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     35 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　  5 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      9　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    223 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％

＊擁壁工事の概要
　一部に高さ平均約１ｍのコンクリ
　ート擁壁を設置
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍのアスファルト舗装道路
　
　
　
＊排水工事の概要
　側溝及び集水升を設置
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 180.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 160.0 ｍ
＊その他
　都市ガスなし公道から取付道路取
　得約１４０㎡
　
　
　