別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月9日　提出 下関 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -44 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　学也   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市関西町２２０２番１１外 ｢関西町１１－２｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅を中 心とした既成住宅地 域 北西6m道路 水道、ガス、下水 下関 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 下関駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の成熟した既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく現状維持的に推移すると思料する。地 域の人口減少や高齢化等を反映し、地価は底値を探りつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ下関駅を最寄駅とする旧市内の住宅地域一円である。需要者の中心は、市内の事業所等に勤 務する一次取得者であるが、地縁的選好性がやや強い地域であるため圏外からの転入は少ない。当該地域は、生活利便 性は概ね良好であるが、居住環境が旧式化しているため需要はやや弱含みである。土地は標準的画地規模で７００万円 前後、新築戸建物件は３，０００万円前後が需要の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主体とする既成住 宅地域であり、周辺には共同住宅も見られるが画地条件等に鑑み経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域ではないため、 収益還元法は適用を断念した。よって、市場実態を反映し適合性に優る比準価格を標準として、低位にある収益性の価 格への影響の程度及び市場の動向等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [142.4] [101.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の人気地区を中心に堅調な住宅地需要 がある一方で、人口減少・地域の高齢化が進 む地区等では依然需要は低調であり、多極化 が進んでいる。 中心市街地の旧来の住宅地域であり、値頃感 は出てきているが需要者の選好性は低位にあ るため、依然として需要はやや弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％