別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 下関 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -43 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.

鑑定評価額 9,960,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市熊野町３丁目１３番１４ ｢熊野町３－８－９｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新下関 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   260 ｍ、南   140 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新下関駅南方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧市街外縁の中規模住宅団地で、今後とも現状維持的に推移するものと予測される。地価動向は、当 該団地のＳＣへの利便性の良さが需要を下支えし選好性は高く、引き続き上昇基調での推移と思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ新下関駅、幡生駅等を最寄り駅とした旧市内外延部の戸建住宅地域等であり需要者の中心は市内居住 者である。当該圏域では地域的に需要の強弱が見られるものの地価は総じて上昇基調で推移している。当該近隣地域は 古い住宅団地であるが大型商業施設へ比較的近く、低金利と優遇減税が追い風となっている。土地価格は標準的画地規 模で１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，５００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は縁辺類似地域の事例から求めたものであり、市場実態を反映した適正な価格と判断される。なお、積算価格 や収益価格は後記の理由で試算し得なかった。従って、快適性等の居住環境が重視される住宅団地で自用目的での取引 が主であるため比準価格を標準に代表標準地との秤量的検討及び前年の標準価格との対比、更に、長引くコロナ禍にお ける不動産市況を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [131.9] [104.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地周辺では需要が底堅く地価が堅調 に推移する人気地区もあるが、人口減少等を 背景に需要が低調な地域も多く地価は多極化 している。 縁辺地域において商業施設の集積が進み、生 活利便諸施設への接近性の向上等と相俟って 需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％