別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下関 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -41 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　亀石　均   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市綾羅木南町１丁目８８９番１９ ｢綾羅木南町１－５－２｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般戸建住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 綾羅木 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 綾羅木駅西方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 綾羅木地区の既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は無い。生活利便性が良好な地域で土地需要は堅調で あり地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ綾羅木駅や幡生駅、梶栗郷台地駅等を最寄駅とする山陰側の住宅地域一円で、需要者の中心は、市 内の居住者が多く市外からの転入者は少ない。近隣地域は古くからの住宅団地で街路幅員がやや狭いが、生活利便性が 良好で値頃感から土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的 画地規模で１，１００万円前後、新築の戸建物件は４，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主体とする既成住宅 地域であり、地域的特性及び行政的条件等を考慮すると、経済合理的な共同住宅の経営が困難と判断される。したがっ て、収益還元法は適用し得ず、比準価格を標準とし、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格 との均衡に留意し、周辺の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [102.4] 100 100 [103.0] 100 [121.5] [104.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地周辺では需要が底堅く地価が堅調 に推移する人気地区もあるが、人口減少等を 背景に需要が低調な地域も多く地価は多極化 している。 古い住宅団地で街路がやや劣るが生活利便性 が良好であり、土地需要は堅調で地価は上昇 傾向で推移していると思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％