別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 下関 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -39 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市王司上町２丁目３８２番２外 ｢王司上町２－７－２１｣ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南5m市道 水道、下水 長府 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   230 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 長府駅北東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近年まで調整区域の開発が比較的容易になっていたため、幹線街路近くの利便性の良い調整区域は開発され、こ の影響を受け地価は上昇調整局面にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山陽本線「長府駅」から「小月駅」間の市街化調整区域一円である。需要者の中心は地縁性のある個人で ある。近年は市街化調整区域内でも住宅地開発が進み市街化区域と大きな差異がない状況となり、周辺地域では開発が みられ、当該地域でも新築住宅が見られる等需要は強まった。土地は標準画地規模で１０００万円弱、新築戸建住宅で ３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅及び農家住宅から構成される既成住宅地域である。したがって、市街化調整区域内の既成住宅地域から信頼で きる取引事例を選択採用した。本件では収益還元法は後記理由により採用せず、市場性を反映する比準価格を標準とし て、価格形成要因及び市場の動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地周辺では、街路条件及び環境条件 の整った地区と既存住宅地域との二極化が見 られ、郊外では人口減少を背景とした多極化 がみられる。 郊外の市街化調整区域内の住宅地域であるが 、近隣地域内での新築家屋に続いて、隣接地 域でも新築家屋が建築中であるなど需要は堅 調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％