別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 下関 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -38 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市大字吉田字高原１２１８番１１ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南6m市道 水道 小月 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    90 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 小月駅北東方 5.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧下関市北東方端、飛び地的な吉田地区の古い小規模住宅団地で、今後とも現住環境を維持するもの と予測する。地価動向は、昨今の人口減少に起因する需要の低迷等と相俟って下落幅縮小には至っていない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線小月駅を主体とする山陽側郊外の住宅圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち山陽地区及 び背後山間地域の居住者が殆どを占める。当該地域は、独自の生活圏域を保持する吉田地区中心部縁辺の小規模住宅団 地であるものの、最寄り駅とは距離を隔てていることから隔絶間は否めなく、需要は相対的に弱いと思料される。土地 は標準的画地規模で５００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、郊外の飛地的な住宅地域でアパート等の収益物件は見受けられず、自用目的での取引が中心である戸建住 宅地域であり、収益価格は画地規模等から鑑みて経済合理的な共同住宅の想定が困難なため試算し得なかった。従って 、比準価格を標準とし、更に、昨今の不動産市況を留意するとともに、代表標準地との秤量的検討及び前年の標準価格 との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [102.3] 100 100 [101.0] 100 [169.1] [104.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人気地区における需要は堅調であるが、少子 高齢社会を背景に低調な地域も多く分布する 。特に利便性の劣る郊外等は低調で、需給乖 離が見られる。 飛び地的市街地で独自の生活圏を保持してい るものの、近年都市回帰傾向と相俟って若年 層の流失による実需要不足は否めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％