別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 下関 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -34 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市長府惣社町２１１０番３ ｢長府惣社町２－７｣ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 長府 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 長府駅　南西方 3.0km 法令 規制 ２低専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 城下町長府の国府時代総社の名残から付いた地名の長府地区で最も環境条件の優る閑静な既存住宅地域であり、 売り物件はほとんどなく、一等地として需要は底堅く、需要はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下関市長府地区の既存住宅地域一円である。需要者の中心は下関市の勤労者層であり、市外からの転入も 一部ある。当該地域は壇具川沿いの城下町長府の風情が色濃い長府中心部の環境条件の優る既存住宅地域である。また 、商店街及び公共施設等に近く総じて生活利便施設の配置も良好なため需要の高い地域である。需要の中心となる価格 帯は土地で２４００万円前後、新築戸建住宅で５０００万円前後と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は居住の快適性を重視する戸建住宅を主として構成される住宅地域である。自用目的での取引が中心であるた め収益還元法は適用せず、比準価格を標準とし前年標準価格との検証を踏まえ、代表標準地及び周辺に所在する公示価 格等とのバランスを考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [ 71.0] [104.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地周辺では、街路条件及び環境条件 の整った地区と既存住宅地域との二極化が見 られ、郊外では人口減少を背景とした多極化 がみられる。 生活利便施設への接近性が良好な長府中心部 に位置する既存の住宅地域であり、環境条件 の優る長府地区を代表する地域として根強い 需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％