別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 下関 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -33 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 6,540,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島本村町５丁目６０２番１０外 ｢彦島本村町５－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 下関 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 下関駅南西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 彦島地区の既存住宅地域の新規参入者は乏しく、したがって、現状では地価水準は当面下落基調で推移すると予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は彦島のほぼ中央部の本村地区に位置する。同一需給圏は、ＪＲ下関駅を最寄り駅とする彦島一円の住宅地域 を圏域とし、需要者の中心は同一需給圏居住者である。地縁的選好性の強い当該地域での新規の住宅需要はあまり期待 できないと予測する。標準的画地規模での中心価格帯は概ね７００万円前後で、新築戸建住宅で３０００万円前後と思 料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 彦島の住宅地域は、総じて造成・開発され区画配置の整った住宅団地及び既存の普通住宅地域と二分化される。近隣地 域は後者に属し、既存の戸建住宅を主とする住宅地域であるため、自用目的の取引が主であり収益還元法は適用しない 。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地等との バランス検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [134.6] [104.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地周辺では、街路条件及び環境条件 の整った地区と既存住宅地域との二極化が見 られ、郊外では人口減少を背景とした多極化 がみられる。 彦島地区の既存住宅地域は地縁的選好性が高 く需要は総じて弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％