別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下関 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -25 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　亀石　均   TEL.

鑑定評価額 4,700,000 円  １㎡当たりの価格 8,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市大字吉見下字中村２１７８番外 ②地積 　(㎡) 566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の内に、一 般住宅も介在する住 宅地域 南6m市道 水道 吉見 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位、北６ｍ市 道 交通 施設 吉見駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧下関市北西部に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域で、特段の地域変動要因は認められないが、地域内 人口の減少等により土地需要は弱含み、地価は下落率が横這いに近いが下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉見地区の旧下関市郊外の市街化調整区域内に存する住宅地域である。需要者は市内居住者で地縁的選好 性が強く地域外からの転入は殆ど見受けられない。当該地域の地理的位置及び行政的条件等により土地需要に乏しい状 況が継続し、近時の不動産取引件数自体も少ない状況だが、土地は標準的画地規模で概ね５００万円前後、新築戸建住 宅は３，０００万円程度が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域及び周辺地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は農家住宅の中に一 般住宅も介在する市街化調整区域内の住宅地域であり、地域的特性等を考慮すると、経済合理的な共同住宅の経営が困 難と判断される。したがって、収益還元法は適用し得ず、比準価格を標準とし、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代 表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、周辺の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [181.0] [100.0] 100 8,280  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地周辺では需要が底堅く地価が堅調 に推移する人気地区もあるが、人口減少等を 背景に需要が低調な地域も多く地価は多極化 している。 特段の地域要因の変動は認められないが、農 家集落地域における人口減少や高齢化等の影 響を受け土地需要は弱含み地価は下落傾向と 思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％