別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下関 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -19 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴尾　進   TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島江の浦町８丁目５３６６番１０ ｢彦島江の浦町８－８－５｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 下関 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 下関駅南方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、彦島地区の既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は無い。街路条件がやや劣る地域であるこ とより、土地需要はやや弱含みである。地価は今後とも、下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 彦島地区の中心部に近接する丘陵地に形成される既成住宅地域である。同一需給圏は、彦島地区の住宅地一帯の圏域で ある。需要者の中心は、彦島地区に地縁性のある居住者が主であり、他地区からの流入は僅かである。彦島地区は人口 減少傾向にあり、既存住宅地への土地需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規 模で７００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、彦島地区の戸建住宅を主とする既存住宅地域で、自用目的での取引が大半を占める。比準価格は、住宅地 の市場動向を反映した実証的な価格であり、規範性が相対的に高いと認められる。収益価格は、街路条件及び画地規模 等により、経済合理的な収益用建物の想定が困難である為、省略した。従って、本件では比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡に留意し、更に、価格形成要因の動向等も勘案し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 99.9] [104.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあり、住宅需要も持ち直し ているが、依然人口減少及び少子高齢化は継 続しており二極化が進んでいる。 彦島地区の既成住宅地域であり、街路条件が やや劣ることより、需要は弱含みであるが、 地縁性による潜在的需要が認められ、下落率 はやや緩和した。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％