別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下関 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -12 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市上新地町５丁目２５３３番５ ｢上新地町５－３－２０｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 下関 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 下関駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中学校に近い既成住宅地域で利用状況も安定しており、当面は現状維持で推移するものと予測される。需給関係 は安定しているが、地価を押し上げるまでには至っておらず、当面横ばいに推移していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ下関駅等を最寄駅とする旧市内の中心部の住宅地域一帯で、需要者の主体は市内在住の勤労者層であ る。新築等の新規供給物件は強気の価格設定が多いこともあり、既存住宅地域である当該地域は相対的に値頃感も認め られ、需要の下支えとなっている。土地は標準的画地規模で６００万円以下、新築戸建で３０００万円程度が需要の中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性を有する近時の取引事例を採用し、各種調整の上、試算された価格である。収益価格は後記理由によ り試算し得なかった。当該地域は自用目的での取引が主体の戸建住宅地域であることより、現実の取引価格を反映した 比準価格が市場実態を反映し規範性が高い。従って、比準価格を標準に、代表標準地との均衡、対前年変動率、単価と 総額との関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [ 78.2] [102.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。住宅地地 価は人気地区等で上昇エリアに広がりが見ら れる中、横ばい・下落地点も多く、地価は多 極化傾向が継続。 中学校に近い既成住宅地域で利用状況は安定 している。値頃感等から需給関係が安定して きたことより、地価は横ばいに推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％