別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 下関 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -9 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市栄町１２１番４ ｢栄町１１－５｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 幡生 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   230 ｍ、南   270 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   7.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 幡生駅南方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 下関旧市内の緩傾斜地域に形成された既成の住宅地域である。平坦地の少ない地域であることから駐車場用地な どの地価は高騰しており、これに伴い地価は横這いから上昇傾向に転ずると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下関旧市内の住宅地域一円である。地域は車の離合の際に注意を要する一本道によって構成される緩傾斜 の既存住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性の比較的高い市内居住の勤労者層である。代替・競争関係にあ る旧市内には既存の住宅地域及び既存の住宅団地が多い。人口減少傾向にあり、全般的に需要はやや弱い。標準的画地 規模で３００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円以下が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域である。画地規模も小さく戸建住宅を主とする地域であり、経済合理的な賃貸事業 の成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は周辺地域の取引事例から規範性の高い試算価 格を求めた。したがって、本案件では比準価格を標準として、代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地とのバラン ス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [ 74.3] [102.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地周辺では、街路条件及び環境条件 の整った地区と既存住宅地域との二極化が見 られ、郊外では人口減少を背景とした多極化 がみられる。 市内中心部に位置し生活利便施設への接近性 の良好な既存住宅地域であり、底値による値 頃感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％