別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月9日　提出 下関 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -6 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市大字内日下字河原屋敷９１番 ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 西5m市道 水道 新下関 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 新下関駅北方 13.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅を主とする非線引都市計画区域の住宅地域であり地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料 される。農家集落地域の人口減少や少子高齢化を勘案すれば地価動向は暫くは弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下関市郊外の農家住宅地域一円である。需要者の中心は、内日地区居住者を主に当該地区へ地縁性を有す る者であり、他地区からの流入は少ない。近年における市場の需給動向としては、市街地から遠い為に生活利便性が劣 っている事及び農業後継者不足等により、需要は弱含みである。最近の土地取引は少ないが、近接同一需給圏を考慮し た需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で５００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅、一般住宅等からなる住宅地域であるので自用目的としての利用が支配的である。また、周辺地 域に賃貸物件は皆無であるが故に経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であるので収益価格は非適用となった。したがっ て、比準価格を標準とし、前年価格比の検証並びに代表標準地からの検討を踏まえ、周辺地域に存する他の標準地・山 口県基準地等との均衡に十分留意の上、さらに地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [158.1] [100.0] 100 9,480  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を下支えに一定の需要は存在するが、 依然として人口減少・高齢化は継続しており 、地価の多極化により外縁部等の需要は減退 傾向である。 非線引都市計画区域へ編入されたが開発は進 んでいない。人口減少及び高齢化が進んでお り且つ基幹産業の農業は後継者不足傾向にあ る。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +29.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％