別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下関 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -4 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 48,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市石神町２５番３３ ｢石神町７－２９｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 幡生 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 幡生駅南東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 良好な住環境に恵まれた既成住宅団地であり、利用状況も安定しており、当面は現状維持で推移していくものと 予測。商業施設等への接近性も良好で根強い需要を背景に地価は強含みで推移していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として旧下関市の中心市街地に存する住宅地域一帯である。需要者は市内に居住する勤労者層が中心で あるが、同一需給圏外からの転入も認められる。市中心部に近く、生活利便施設への接近性も良好で高台にあり閑静な 居住環境にも恵まれるため、需要は底堅く、土地利用は安定している。土地は標準的画地規模で１２００万円前後、新 築戸建で３５００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性を有する近時の取引事例を採用し、各種調整の上、試算された価格である。収益価格は後記理由によ り試算し得なかった。当該地域は自用目的での取引が主体の戸建住宅地域であることより、現実の取引価格を反映した 比準価格が市場実態を反映し、規範性が高い。従って、比準価格を標準に、代表標準地との均衡、対前年変動率、単価 と総額との関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [104.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。住宅地地 価は人気地区等で上昇エリアに広がりが見ら れる中、横ばい・下落地点も多く、地価は多 極化傾向が継続。 区画整然とした中心市街地にある閑静な住宅 団地で、近年開業した商業施設を含め周辺の 商業施設への接近性も良好なことから底堅い 需要が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％