別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 下関 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴尾　進   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市山の田中央町４番１０ ｢山の田中央町５－４｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (75,225) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 幡生 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 幡生駅北方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理された既成住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料する。地価は人気エリア であることを反映してやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧市内の戸建住宅地域等であり需要者の中心は市内居住者である。対象近隣地域は小中学校等への利便性 も良い人気エリアであり需要は堅調で地価はやや上昇傾向である。生活の利便性は良く需要者の選好性が高い地区であ る。近接同一需給圏を考慮した需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で１，６００万円前後、新築戸建物 件は４，０００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅等を中心とする住宅地域であるので自用目的としての取引が主流である。また、戸建住宅が主体 の地域的特性を有するが故に経済合理性に適合しない収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した比準 価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域に存する他の標準地等との均衡に十分留意の上、さらに地 域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [102.4] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 56,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な需要を維持する人気地区であり、住宅 地需要は回復基調にある。また市場への影響 も上昇傾向にある。 小中学校に近い人気のエリアで値頃感もある ため底堅い需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％