別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北広島町 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島町 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山県郡北広島町壬生字鎌田３７０番３外 ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅や農家住宅 に農地が混在する住 宅地域 東7.1m町道 水道、下水 可部 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．１ ｍ町道 交通 施設 可部駅北方 29.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、壬生商店街からやや離れた一般住宅のほか農地等も点在する混在住宅地域で、高齢化が進んでおり特 に大きな変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧千代田町の既成住宅地及びその周辺の住宅地域がその圏域である。需要者は圏域内に強い地縁性を有す る居住者が中心であり、他圏域からの転入は少ない。中心部周辺の農地等を転用してのミニ開発された住宅用地等に需 要が流れる傾向があり、標準地周辺の宅地需要の動向は総じて低調に推移している。旧市街の需要はやや低迷気味で規 模等はまちまちであるが、新規分譲地での土地は２００㎡程度で５００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅も残るほか商的な要素も認められる混在住宅地であり、概ね自用が主である。一方、周辺にアパー ト等は見られるものの投資採算性が認められないため収益価格は試算しえなかった。取引は自己使用目的のものが中心 であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、市場の実態を反映する比準価格を中心に、前年 価格及び各種公的価格指標をはじめとする地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島町 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [111.9] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍や物価高の状況にあるが利便性の高 いエリアでの不動産市況は堅調に推移してい る。一方、高齢化の進む北広島町は低迷傾向 が続いている。 中心市街地から一定の距離を有する既存集落 であり、新規需要は脆弱で地価は引続き弱含 んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％