別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 坂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡坂町小屋浦３丁目１０５２７番１４外 ｢小屋浦３－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ3 戸建住宅等が整然と 建ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 小屋浦 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 小屋浦駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域に甚大な被害を与えた西日本豪雨災害から４年余り経過し、砂防堰堤の整備など復興復旧工事が進捗して おり、需要の回復状況を見極める必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小屋浦地区を中心としつつ、坂町内の住宅地域一円を範囲と判定した。典型的な需要者は、地縁性を有 する圏域内居住者が大半であるが、圏域外部からの流入も散見されるが限定的である。平成３０年７月に発災した豪雨 災害では大きな被害を受けたが、相当程度復旧工事が進んでおり落ち着きを取り戻しつつある。取引の件数が少なく、 需要の中心となる価格帯は不明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、一般住宅を中心とする住宅地域であって、価格に見合う賃料を収受する賃貸物件の取引は稀であり、収益価 格の試算を断念した。また、当地域は居住の快適性が重視される住宅地域であって、実証的な取引事例に基づき試算さ れた比準価格は、説得力が高い。それゆえ、比準価格を採用し、市場動向などを勘案し、代表標準地からの検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 72.2] [100.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口は、約１．３万人と緩やかながらも 減少傾向にある。不動産市況は基本的に回復 基調にあるが、不透明感も滲む。 平成３０年７月に起きた豪雨災害に伴う被害 が甚大なエリアであるが、復旧工事が進捗し ており、被災前の状況に戻りつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％