別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 広島熊野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島熊野 -5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡熊野町平谷４丁目２０１番３ ｢平谷４－１２－１０｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等が点在する山裾の 住宅地域 南西3m町道 矢野 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ町 道 交通 施設 矢野駅南東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 農地を主に農家住宅等がみられる市街化調整区域内の住宅地域であり、特段の変動要因もなく今後も現状のまま 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 高低差　　　　　　　　　　　　　  -2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、熊野町内の農家住宅が見られる市街化調整区域を中心とする住宅地域である。需要の中心は、新規の 開発等も散見されず農家集落的要素を有しているため、地縁性を持つ者が大半を占める。また、市街化調整区域という 公法上の制約下にあることから地域要因は静的に推移している。不動産取引は少なく、中心価格帯は宅地需要者の規模 、総額感より異なる状況下にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は自用目的の一般住宅の事例等を比準した結果で現下の市場実勢を反映している。収益価格は、行政上市街 化調整区域に位置し賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。本件では、自用目的の取引が多いこと等 から比準価格を標準とし、更に代表標準地との地域的な価格バランス、不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、 上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [107.9] [ 98.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価の上昇、供給制約等、景気の先行きは不 透明である。熊野町内では立地条件によって 、地価は二極化している。 市街化調整区域に所在し、地域は静態的に推 移している。地価は宅地需要の減退により下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％