鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海田２３Ｋ７０ -337044	安芸郡海田町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東23m国道、西5.4m、二方路		近商 (80,300)
b	海田２３Ｋ７０ -337039	安芸郡海田町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東7.5m町道、北西4m、角地		近商 (60,300)
c	海田２２Ｔ７６ -427655	安芸郡海田町		建付地	（　）	台形	東16.5m国道、南4m、角地		近商 (90,300)
d	海田２３Ｋ７０ -337046	安芸郡海田町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m町道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,293	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	222,041	100 [ 89.8]	247,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 153,775	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	157,040	100 [ 63.5]	247,307		245,000
c	(　 ) 167,289	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	179,892	100 [ 73.3]	245,419		243,000
d	(　 ) 275,679	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	282,993	100 [ 74.3]	380,879		377,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

海田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないことから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,132,867	10,968,604	37,164,263	27,934,700	9,229,563	（　0.9506） 8,773,623	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	182,783,813 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	560.61	Ｓ4	2,242.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	1,376 ㎡	32.0 m x 38.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２Ｆ～４Ｆは事務所の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	560.61	90.0	504.55	3,100	1,564,105	6.0	9,384,630
							0.0	0
2～ 2	事務所	560.61	94.3	528.66	1,700	898,722	6.0	5,392,332
							0.0	0
3～ 4	事務所	560.61	94.3	528.66	1,550	819,423	6.0	4,916,538
							0.0	0
～

～

計		2,242.44	93.2	2,090.53		4,101,673		24,610,038
								0

⑨年額支払賃料	4,101,673 円　×　12ヶ月　＝　 49,220,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,090.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,220,076 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,521,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,899,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,610,038 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 233,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,132,867 円　　　　（　 34,980 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	海田（賃）Ｋ７０　　　　-357002	2,976 ( 2,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	3,039	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,115 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	海田（賃）Ｋ２６　　　　-142611	3,097 ( 3,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	3,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,454,000 円	409,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,521,004 円	50,420,076　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,312,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,863,000 円	409,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,968,604 円　（　　　　　　 7,971 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 2,242.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,934,700 円（　　　　　 20,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,132,867 円
②総費用	10,968,604 円
③純収益　①－②	37,164,263 円
④建物等に帰属する純収益	27,934,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,229,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,773,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,783,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
海田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海田 5-1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　佐々木　智晴

TEL.

鑑定評価額

338,000,000 円

１㎡当たりの価格

246,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安芸郡海田町窪町１９４１番１外｢窪町５－８｣				②地積　(㎡)	1,376 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	不整形 1:1.2	銀行Ｓ2	中規模店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域	北東12m県道	水道、ガス、下水	海田市 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

海田市駅南西方

380m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

安芸区との境界に位置する商業地域として相応の繁華性を維持しており、格別の地域変動要因が見当たらないこ
とから、当座は現状を維持するものと思料する。地価水準は、当面上昇傾向を示すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、海田町及び広島市安芸区をはじめ、隣接する市町における商業地域ないしは混在地域一円と判定した。
需要者は、沿道施設等を展開している大手法人のほか、事務所利用目的の地場企業等が中心と思料する。背後人口に恵
まれた商業地域であり、供給が少ない中、潜在的な需給関係はタイトになってきている。なお、物件の規模により取引
される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、店舗や事務所等を中心とする商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当該地域は
自用物件が多く、事業用物件にかかる賃貸市場が未成熟で、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、規範性の高い取引事
例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意しつ
つ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安芸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 66.2]

[ 99.0]
100

247,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    239,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町の人口は、約３万人と微増傾向。景気回復
過程の中、不動産市況は改善基調にあるが、
新型コロナの影響などから不透明感が漂う。

繁華性が比較的高い県道沿いの商業地域であ
って、相対的な稀少性は高く、需要は底堅い
。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

海田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海田２３Ｋ７０ -337044	安芸郡海田町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東23m国道、西5.4m、二方路		近商 (80,300)
b	海田２２Ｔ７６ -427652	安芸郡海田町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m町道、中間画地		近商 (80,200)
c	海田２２Ｔ７６ -427655	安芸郡海田町		建付地	（　）	台形	東16.5m国道、南4m、角地		近商 (90,300)
d	安芸２２Ｋ１０ -321010	広島市安芸区		更地	（　）	ほぼ台形	北東22.5m市道、南西1.8m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,293	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	222,041	100 [ 89.8]	247,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 204,813	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	210,548	100 [ 85.8]	245,394		243,000
c	(　 ) 167,289	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	179,892	100 [ 72.4]	248,470		246,000
d	(　 ) 166,667	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	179,006	100 [ 71.0]	252,121		250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

海田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,002,395	10,941,171	37,061,224	27,798,100	9,263,124	（　0.9750） 9,031,546	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	188,157,208 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	560.61	Ｓ4	2,242.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	1,376 ㎡	32.0 m x 38.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２Ｆ～４Ｆは事務所の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	560.61	90.0	504.55	3,066	1,546,950	6.0	9,281,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	560.61	94.3	528.76	1,670	883,029	6.0	5,298,174
							0.0	0
3～ 4	事務所	560.61	94.3	528.76	1,570	830,153	6.0	4,980,918
							0.0	0
～

～

計		2,242.44	93.2	2,090.83		4,090,285		24,541,710
								0

⑨年額支払賃料	4,090,285 円　×　12ヶ月　＝　 49,083,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,090.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,083,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,514,171 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,769,249 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,541,710 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 233,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,002,395 円　　　　（　 34,885 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	海田（賃）Ｋ２６　　　　-142610	2,602 ( 2,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,891	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,081 円/㎡　月額支払賃料（　 3,066 円/㎡）　基準階 1 F B
b	海田（賃）Ｋ７０　　　　-357002	2,976 ( 2,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,270
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,442,000 円	407,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,514,171 円	50,283,420　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,322,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,849,000 円	407,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,941,171 円　（　　　　　　 7,951 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	407,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 2,242.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,798,100 円（　　　　　 20,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,002,395 円
②総費用	10,941,171 円
③純収益　①－②	37,061,224 円
④建物等に帰属する純収益	27,798,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,263,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,031,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,157,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）