別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 海田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海田 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡海田町三迫１丁目２３２２番１外 ｢三迫１－５－７｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東6m町道 水道、下水 海田市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 海田市駅南東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地も介在しているが、近年はミニ開発等により住宅地化が進んできている。今後は徐々に住宅地とし ての熟成を高めてゆくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、海田町及び隣接する広島市安芸区の緩傾斜地域を含む住宅地域の存する圏域である。需要者は、町内に 居住又は地縁性を有する一次取得者層が中心である。平坦部の地価上昇、町内における宅地供給不足から相対的に割安 感のでてきた傾斜地域でも売れ行きは好調である。需要の中心価格帯は、土地は１５０㎡程度で、１５００万円程度、 新築の戸建物件で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場で生起した取引事例に基づき査定した価格で、規範性の高い価格である。また、近隣地域内は、居住の 快適性を重視する戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が未成熟で、経済合理性に合致する賃貸経営は困難であ るため、収益価格の試算は断念した。よって一手法のみの適用であるが、比準価格を標準として代表標準地との均衡等 を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [142.4] [100.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やか に持ち直している。海田町の人口は年間で約 ０．４％増加、三迫１丁目では約０．７％増 加。 町内の中心市街地からやや離れた立地である が、海田町全体的に堅調な宅地需要の中で、 相対的に割安感もあり地価の上昇傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +24.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％