別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島府中 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島府中 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡府中町浜田２丁目６１３０番２ ｢浜田２－１３－４｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 東6m町道 水道、ガス、下水 向洋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 向洋駅北方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。緩傾斜地に形成された利便性良好な住宅地であり 、需要は底堅く、地価水準は暫く上昇基調にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜田地区を中心とした住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、広島市内中心部へ通勤する一次取 得者層である。府中町においても平坦地と丘陵地との二極化傾向が顕著であり、第一義的には丘陵地の宅地需要は弱い が、平坦地縁辺では需要波及効果が認められ、需要は堅調に推移している。なお、取引事例等の各種プライスデータに よれば、取引の中心価格帯は土地１２０㎡程度で２０百万円程度、新築戸建で３５百万円前後と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は浜田地区の住宅地における取引市場の実態を反映する実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思料され る。収益還元法は周辺に共同住宅も見受けられるが、標準地の画地規模を勘案すれば、経済合理性に見合った共同住宅 の賃貸経営は困難と判断したことから、非適用とした。よって、本件では、比準価格を中心に、最近の地価動向及び地 域的価格バランスに留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　安芸府中（県） -4          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府中町は人口が微増傾向、高齢化率はやや上 昇基調である。取引件数は微増傾向で推移し ているが、利便性等に伴う二極化が進んでい る。 特段の変動要因は見られないが、利便性の良 好な住宅地であり、現状を基調に熟成してい くものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％ +1.8 ％