別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 江田島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江田島 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江田島市江田島町切串３丁目１２２６１番１９ ｢切串３－６－８｣ ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 東4m市道 水道、下水 西沖桟橋 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 西沖桟橋南方 150m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 切串港背後の平坦部に所在する農地も見られる住宅地域である。切串港に近接するが、島内の生活利便施設への 接近性にやや劣り、過疎高齢化が進む中、需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江田島市を中心に周辺の呉市音戸町、倉橋町の住宅地域の圏域である。需要者は地縁性を有する個人が 中心であり圏域外からの転入者は少ない。切串港に近接するものの、商業施設等の島内生活利便施設への接近性にやや 劣り、江田島市における地域経済の停滞、継続的な過疎高齢化の影響もあって不動産需要は低迷している。取引が少な い中で需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心に農地等も見られる住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は 試算し得なかった。比準価格は、江田島市の住宅地域内に所在し、対象標準地と類似性を有する取引事例から試算され た価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、代表標準地価格との均衡に留意の上、比準価格を もって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江田島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 95.6] 100 100 [100.0] 100 [123.5] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県経済は緩やかに持ち直しているが、江 田島市では過疎化、高齢化が続き、不動産需 要は弱く、地価は依然として下落傾向にある 。 切串港付近の農地等も見られる住宅地域であ る。島内商業施設等への接近性にやや劣り、 過疎高齢化の影響もあって住宅地需要は低迷 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.8 ％  ％