別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 江田島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江田島 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江田島市江田島町小用３丁目８４１０番２８ ｢小用３－５－６｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西5.2m市道 水道、下水 小用桟橋 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 小用桟橋北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小用港背後の丘陵部に所在する戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。小用桟橋徒歩圏内に位置する利便性を有す るが、過疎高齢化により需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江田島市を中心に周辺の呉市音戸町、倉橋町の住宅地域の圏域である。需要者は地縁性を有する個人が 中心であり圏域外からの転入者は少ない。小用港に近く、江田島町中心へのアクセス性も比較的良好であるが、江田島 市における地域経済の停滞、継続的な過疎高齢化によって不動産需要は低迷している。取引が少ない中で需要の中心と なる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算し得なかっ た。比準価格は、江田島市の住宅地域内に所在し、対象標準地と類似性を有する取引事例から試算された価格であり、 市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、前年価格及び周辺標準地価格等との均衡にも留意の上、比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県経済は緩やかに持ち直しているが、江 田島市では過疎化、高齢化が続き、不動産需 要は弱く、地価は依然として下落傾向にある 。 小用港背後の旧来からの住宅団地であり、江 田島町中心にも比較的近いものの島内の過疎 高齢化の影響により住宅地需要は低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％