別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 安芸高田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸高田 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 74,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸高田市吉田町吉田字大賀屋７５２番１ ②地積 　(㎡) 1,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:1.2 銀行 ＲＣ2 国道沿いに各種店舗 等が建ち並ぶ路線商 業地域 北西16m国道、南西側道 水道、下水 吉田口 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 吉田口駅西方 6.8km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域では近年、スーパー跡地にコンビニエンスストアの新規出店が見受けられた。但し、当該近隣地域内に おいては、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として安芸高田市及び周辺市町に存する商業地域一円である。主たる需要者は当該圏内に地縁的選好性 を有する個人事業者であるが、各種店舗が集積する繁華性の高いエリアについては、複数店舗展開を志向する法人等も 考えられる。取引の中心となる価格帯は、人口減により縮小する商圏を背景に、リスクの高い土地取得は減少する一方 、近年では事業用定期借地権等の活用が増え、商業地の取引件数が少ないことから把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する実際の取引事例から比準したもので、市場の実態を反映した実証的な価 格である。一方、当該地域及びその周辺では、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。圏 内における市場参加者は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が 強いことから、本件では市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市は今後のまちづくりの指針となる市全域の 「都市計画マスタープラン」と、人口が集ま る吉田町中心部の「立地適正化計画」の策定 を始めた。 同一幹線沿いのスーパーが閉店し、コンビニ に生まれ変わった。現在の市況では、商圏の 拡大は期待できず、新規出店については、業 種が限定される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％