別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 廿日市 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　津守　栄治   TEL.

鑑定評価額 281,000,000 円  １㎡当たりの価格 84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市串戸１丁目４９３１番１外 ｢串戸１－１０－１４｣ ②地積 　(㎡) 3,316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 工場 住宅、営業所、工場 、倉庫等の混在する 工業地域 北東6m市道、北西側道 水道、ガス、下水 宮内串戸 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中大規模工場、倉庫等を中心 として一般住宅等も混在する 地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 宮内串戸駅南東方 700m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広島都市圏では近年郊外型工業地の開発が進み工場や倉庫の立地が進んでいる。近隣地域は一般住宅も混在する 既成市街地内の工業地域で、交通利便性を活かした消費地志向型工場地域として当面推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市及び隣接市町の工業地域を中心とする圏域で、主たる需要者は物流や生産拠点用地の取得を目的 とする法人企業である。近隣地域は地域的な広がりが小さく街路の狭隘感もあって工場用途の他一般住宅等の利用も見 られるが中心部へ接近する立地から消費地志向型工場地としての市場優位性は高い。利便性を重視する中小事業所から の引合いが認められる。土地の実勢価格は坪当たり３０万円、土地総額は１０００坪で３億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と類似する工場地を中心とする取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高 い価格である。一方、近隣地域は自社工場を中心とする工場地域であり、賃貸工場は見られず賃貸市場が成立しない地 域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として、周辺公示地等との 均衡及び近年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 潜在的な投資マインドの高さや低金利等の追 い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。 新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向 にある。 地域は静態的な状況が続いており特段の変動 はない。圏域では市街地活性化策や商業施設 の立地により近年は繁華性が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％