別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 廿日市 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 97,200,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市沖塩屋１丁目７３１７番２ ｢沖塩屋１－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,690   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ1 中小工場、倉庫等が 建ち並ぶ国道沿いの 工業地域 南東18m国道、南西側道 水道、下水 大野浦 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 流通関連用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 大野浦駅南西方 450m 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通量の多い国道２号沿道部を形成し、工場、事業所、物流センターのほか、店舗も混在する。背後住宅地域を 商圏とする商業系土地利用も見込まれるが変動要因は認められず、現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通関連用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市における工業地域のうち、大野地区及びその周辺の幹線沿道部を中心に、隣接する大竹市の工業 地域も含む。需要者は中小規模の工業の事業者、流通関連事業者のほか、路線商業型の事業者等。広域幹線である国道 ２号沿道部を形成し、背後住宅地域を商圏とする土地利用も見込めるが、用途が混在する状況に今のところ変化は認め られない。かかる地域性より取引される規模、用途が一定でなく、市場での中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺に加え、大野地区より広域的かつ取引時点を遡って４事例を採用した。当該事例を基に取引事例比較法 を適用して、土地利用状況等の要因を把握し、地域格差を判定した結果、市場性を反映する比準価格が試算された。当 該地域は工業系用途の賃貸市場や、現状では商業系の賃貸市場も形成されておらず、収益価格は試算しなかった。よっ て、臨海部の工場立地動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近時、工業生産は多くの業種で持ち直しの動 きが安定化しつつあり、企業によっては円安 の恩恵が徐々に顕在化している。 国道沿いに工場、倉庫等が立地するほか、一 部商業用途も混在する状況にあり、現状の土 地利用に純化が認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％