別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 廿日市 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 5-5 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 2,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市津田字東横矢１９８３番３ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗兼住宅が 多い県道沿いの近隣 商業地域 南西7.7m県道 水道、下水 宮内串戸 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．７ｍ県道 交通 施設 宮内串戸駅西方 16.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 廿日市市郊外の内陸部に位置する既存の商業地域であり、津田地区及び周辺地区の人口、世帯数は年々減少傾向 で繁華性は乏しい。土地価格を喚起する格別の変動要因はなく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市郊外の商住既存地域を中心とする圏域である。市場参加者は地元地縁性を有する個人で、圏外か らの転入は少ない。類似地域においても周辺の人口、世帯数の減少が継続しており、また、友田地区の大型店立地の影 響もあって既存の商店街の商況は厳しく閉鎖店舗も多く見られる。中心となる価格帯は、規模が一様ではなく把握が困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 不動産の需要の実態は自用業務目的での取引が中心であり、収益価格は規範性が乏しく、また企業経営に基づく標準地 に帰属する純収益の把握が困難であるため適用しなかった。よって本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし 、さらに同圏内の類似地域に位置する標準地との価格バランスを考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 廿日市の中山間地では人口、世帯数が減少し た状況で、収益性は期待できず、不動産市況 は停滞している。 地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％