鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

廿日市 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２３Ｋ２３ -332356	廿日市市		建付地	（　）	正方形	南西27m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	廿日市２２Ｋ７３ -327333	廿日市市		更地	（　）	長方形	北西12m国道、南西3.5m、南東2.1m、三方路		準工 (60,200)
c	廿日市２２Ｔ４０ -424036	廿日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	廿日市２２Ｔ４０ -424039	廿日市市		更地	（　）	不整形	北4m市道、南1.8m、二方路		近商 (80,240)
e	廿日市２２Ｔ４０ -424041	廿日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.6m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,145	100 [ 150.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,017	100 [ 100.0]	185,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 108,638	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	107,478	100 [ 75.5]	142,355		142,000
c	(　 ) 134,104	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	150,942	100 [ 94.1]	160,406		160,000
d	(　 ) 142,533	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	149,808	100 [ 87.8]	170,624		171,000
e	(　 ) 128,335	100 [ 90.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	170,275	100 [ 93.6]	181,918		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	業者仕入	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
e	業者仕入	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

廿日市 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,955,055	5,076,085	12,878,970	11,305,000	1,573,970	（　0.9514） 1,497,475	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	31,197,396 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ5	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	284 ㎡	17.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しとする店舗とし、２～５階を部屋数１６戸、平均専有面積４５㎡、単身者タイプとする共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

複合用途であり、共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	2,900	464,000	6.0	2,784,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	200.00	90.0	180.00	1,536	276,480	3.0	829,440
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	88.0	880.00		1,569,920		6,101,760
								0

⑨年額支払賃料	1,569,920 円　×　12ヶ月　＝　 18,839,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,839,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 941,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,897,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,101,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,955,055 円　　　　（　 63,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	廿日市（賃）Ｋ２３　　　　-342311	1,693 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,536 円/㎡）　基準階 2 F B
b	廿日市（賃）Ｋ２３　　　　-342312	1,337 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,486
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	170,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,260,685 円	18,839,040　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,360,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,076,085 円　（　　　　　　 17,874 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,305,000 円（　　　　　 39,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,955,055 円
②総費用	5,076,085 円
③純収益　①－②	12,878,970 円
④建物等に帰属する純収益	11,305,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,573,970 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,497,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,273 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,197,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
廿日市 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

廿日市 5-4

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　駒松　康弘

TEL.

鑑定評価額

44,000,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	廿日市市宮島口１丁目２６０９番９｢宮島口１－５－１３｣				②地積　(㎡)	284 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1	店舗兼住宅ＲＣ2	みやげ品店舗が多い駅前の商業地域	北東27m県道	水道	宮島口 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

宮島口駅南東方

100m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

２０２０年のフェリー旅客ターミナル・商業施設「ｅｔｔｏ」の竣工、２０２２年７月の広島電鉄宮島口駅の再
整備が続き、観光客数が増加に転じる中、Ｇ７広島サミット等を契機に宮島口の商業地域は復調が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は廿日市市のうち、ＪＲ宮島口駅前からフェリーターミナルにかけての地区を主体に、周辺幹線沿道部等で
ある。観光業に依存する当地域の商業系需要者は、地元事業者に加え、近時は県内外を問わず新業態の事業者も対象と
なりつつある。国道２号を介し駅からの商業性は一旦分断されるが、フェリー乗場周辺はインフラ整備が進み、商況が
向上している。観光客数は回復基調にあるが、現状では新規不動産取引に乏しく、市場の中心価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算にあたって、宮島口における不動産取引市場の制約から、時点を遡り広域的に事例を採用したが、時点
修正や地域格差の判定等は適正と認められ、市場実態が反映されているものと判断する。近時は多様化する観光客のニ
ーズに応ずるべく新業態の店舗需要も見られるが市場の形成には至っておらず、自用目的の店舗が主体で、収益価格は
低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の落ち着きにより移動制限の緩和、
全国旅行支援割が実施され、世界遺産宮島（
厳島神社）への来島者数は２０２１年を上回
る見通しである。

コロナ禍にあって、宮島口フェリー旅客ター
ミナル、広島電鉄宮島口駅等の整備が進めら
れ、回復基調にある観光業に追い風となるこ
とが期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

廿日市 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２２Ｋ７３ -327333	廿日市市		更地	（　）	長方形	北西12m国道、南西3.5m、南東2.1m、三方路		準工 (60,200)
b	廿日市２１Ｔ７３ -417348	廿日市市		更地	（　）	長方形	北西16m国道、南東9m、二方路		近商 (90,300)
c	廿日市２２Ｋ８６ -328628	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m県道、西8m、二方路		（都） (70,360)
d	廿日市２３Ｋ２３ -332356	廿日市市		建付地	（　）	正方形	南西27m県道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,638	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	107,478	100 [ 70.0]	153,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 83,173	100 [ 50.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	163,627	100 [ 105.6]	154,950		155,000
c	(　 ) 257,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	234,311	100 [ 121.6]	192,690		193,000
d	(　 ) 276,145	100 [ 150.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,017	100 [ 100.0]	185,017		185,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	同族取引	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	同族取引	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +20.0
d	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

廿日市 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,275,967	4,762,000	13,513,967	12,022,800	1,491,167	（　0.9482） 1,413,925	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	29,456,771 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ5	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	284 ㎡	17.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階以上：住戸（専有面積４５㎡前後、小世帯向け）と想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

５階建店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	2,900	464,000	6.0	2,784,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	200.00	90.0	180.00	1,575	283,500	3.0	850,500
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	88.0	880.00		1,598,000		6,186,000
								0

⑨年額支払賃料	1,598,000 円　×　12ヶ月　＝　 19,176,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,176,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 958,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,217,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,186,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,275,967 円　　　　（　 64,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	廿日市（賃）Ｋ２３　　　　-342313	1,073 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	1,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,579 円/㎡　月額支払賃料（　 1,575 円/㎡）　基準階 2 F B
b	廿日市（賃）Ｋ２３　　　　-342311	1,693 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	1,742
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,032,000 円	172,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,917,600 円	19,176,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,376,000 円	172,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,762,000 円　（　　　　　　 16,768 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,022,800 円（　　　　　 42,334 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,275,967 円
②総費用	4,762,000 円
③純収益　①－②	13,513,967 円
④建物等に帰属する純収益	12,022,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,491,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,413,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,456,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）