鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

廿日市 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２０Ｔ８６ -408618	廿日市市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南16m県道、北西8m、角地		近商 (90,200)
b	廿日市２３Ｋ２３ -332356	廿日市市		建付地	（　）	正方形	南西27m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	廿日市２１Ｔ１２ -411228	廿日市市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西12m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	廿日市２２Ｔ４０ -424039	廿日市市		更地	（　）	不整形	北4m市道、南1.8m、二方路		近商 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,228	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	203,443	100 [ 100.0]	203,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 276,145	100 [ 150.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,017	100 [ 98.5]	187,835		193,000
c	(　 ) 125,130	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	128,759	100 [ 68.2]	188,796		194,000
d	(　 ) 142,533	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	149,808	100 [ 79.6]	188,201		194,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

廿日市 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,151,515	7,288,700	24,862,815	11,863,800	12,999,015	（　0.9733） 12,651,941	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	258,202,878 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,911 ㎡	55.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗（１，０００㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平屋店舗を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,000.00	100.0	1,000.00	2,797	2,797,000	10.0	27,970,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		2,797,000		27,970,000
								0

⑨年額支払賃料	2,797,000 円　×　12ヶ月　＝　 33,564,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,564,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,678,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,885,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,970,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 265,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,151,515 円　　　　（　 16,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐伯（賃）Ｔ９５　　　　-329551	1,844 ( 1,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,927	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,820 円/㎡　月額支払賃料（　 2,797 円/㎡）　基準階 1 F B
b	廿日市（賃）Ｋ４０　　　　-244006	1,345 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,745
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,014,000 円	169,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,678,200 円	33,564,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,906,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,352,000 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,288,700 円　（　　　　　　 3,814 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,863,800 円（　　　　　 6,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,151,515 円
②総費用	7,288,700 円
③純収益　①－②	24,862,815 円
④建物等に帰属する純収益	11,863,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,999,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,651,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,621 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,202,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
廿日市 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

廿日市 5-3

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　仁王頭　毅

TEL.

鑑定評価額

371,000,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	廿日市市宮内１丁目８４５番１外｢宮内１－１１－１８｣				②地積　(㎡)	1,911 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1.5:1	店舗Ｓ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	南16m県道、東側道	水道、ガス、下水	宮内串戸 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 180 ｍ、南 50 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

宮内串戸駅北西方

850m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに自動車関連、小売、飲食といった店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。店舗の入れ替わりも見られ
、閉店は少ない。背後の住宅地域からの集客が見込め、今後も同様の繁華性を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は廿日市市の幹線道路沿いを中心として広島市西部を含む幹線道路沿いの商業地域及びその周辺地域の圏域
である。需要者の中心は、沿道サービス店舗、郊外型店舗等を広域展開する事業者等が中心である。自動車関連の店舗
等、路線商業型の店舗が建ち並び、背後には大規模住宅団地も控えていることから安定した集客も見込め、地価は堅調
に推移している。需要の中心となる価格帯は用途、規模等によりまちまちであり、明確に把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自己の業務用目的のための取引が中心で、賃貸市場は成熟しておらず、収益価格は市場参加者の観点から規
範性が劣る。比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に所在する商業地の事例を基に試算しており、市場実勢
を反映し実証的で規範性は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ
た結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　廿日市 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 153,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[ 85.7]

[103.0]
100

192,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は全体的には近年微減傾向である
が、廿日市、大野地域は増加傾向であり、市
域内での土地需要格差は継続している。

県道沿いで交通量も多く、背後住宅地域から
安定した集客も見込め、閉店した建物もすぐ
に新規テナントが開店し、繁華性を維持して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

廿日市 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２２Ｔ４０ -424036	廿日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m国道、中間画地		近商 (80,300)
b	廿日市２０Ｔ８６ -408618	廿日市市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南16m県道、北西8m、角地		近商 (90,200)
c	廿日市２１Ｋ７３ -317317	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、中間画地		近商 (71,254)
d	廿日市２３Ｋ１２ -331218	廿日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	東24m国道、南6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,104	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	150,942	100 [ 80.6]	187,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	193,000
b	(　 ) 204,228	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	203,443	100 [ 100.0]	203,443		210,000
c	(　 ) 165,769	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	184,128	100 [ 95.7]	192,401		198,000
d	(　 ) 113,898	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	111,908	100 [ 60.0]	186,513		192,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

廿日市 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,381,415	7,284,700	25,096,715	11,793,600	13,303,115	（　0.9733） 12,947,922	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	264,243,306 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,911 ㎡	55.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建ての店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,000.00	100.0	1,000.00	2,817	2,817,000	10.0	28,170,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		2,817,000		28,170,000
								0

⑨年額支払賃料	2,817,000 円　×　12ヶ月　＝　 33,804,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,804,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,690,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,113,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,170,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 267,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,381,415 円　　　　（　 16,945 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	廿日市（賃）Ｋ４０　　　　-244006	1,345 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,745	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,840 円/㎡　月額支払賃料（　 2,817 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐伯（賃）Ｔ９５　　　　-329551	1,844 ( 1,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,881
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,008,000 円	168,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,690,200 円	33,804,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,906,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,344,000 円	168,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,284,700 円　（　　　　　　 3,812 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	168,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,793,600 円（　　　　　 6,171 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,381,415 円
②総費用	7,284,700 円
③純収益　①－②	25,096,715 円
④建物等に帰属する純収益	11,793,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,303,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,947,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,775 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,243,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）