別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 廿日市 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 5-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市宮島町字中之町５２０番１ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 国立公(２種) （その他） 風致地区 (70,240) 1:3.5 店舗 Ｗ2 土産品店、飲食店、 旅館等が建ち並ぶ商 業地域 北西4m県道 水道、下水 宮島桟橋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ県道 交通 施設 宮島桟橋南方 500m 法令 規制 （都）  (70,240) 国立公(２種) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 世界遺産宮島（厳島神社）へ続く表参道商店街を形成し、土産物店、飲食店、宿泊施設等が存する。２０２２年 に入り観光業は復調を見せ始め、次年のＧ７広島サミット等を契機にコロナ禍以前並みの来島者が期待される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市のうち、宮島町内を主体に、対岸の宮島口付近の商業地域を含む。近隣地域は厳島神社に続く表 参道商店街の一部を形成しており、需要者として従来は土産物店等を経営する個人事業者が中心であったが、近時は多 様化する観光客のニーズに応ずる飲食店（カフェ等）の事業者も対象となりつつある。２０２２年の観光客数は回復基 調にあるが、現状では新規の商業系用途の不動産取引は顕在化しておらず、市場における中心価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の店舗が主体で、近時は観光客向けの新たな業態の店舗需要も見られるが、賃貸市場を形成するまでには至っ ておらず、収益価格は試算できなかった。比準価格の試算にあたっては、町内の不動産取引市場の制約から時点を遡っ て事例を採用せざるを得なかったが、時点修正や地域格差の判定等の試算過程は妥当であり、コロナ禍での市場実態を 反映した結果を得た。よって、実証的な比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の落ち着きにより移動制限の緩和、 全国旅行支援割が実施され、世界遺産宮島（ 厳島神社）への来島者数は２０２１年を上回 る見通しである。 表参道の商業形態は従来の土産品販売から変 容し、地元名産品の飲食店やカフェスタイル の店舗が増え、多様化する観光客のニーズに 応需している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％