別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 廿日市 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -20 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　津守　栄治   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市原字矢之崎７８１番２ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等の散在す る傾斜地状の住宅地 域 西5m市道 廿日市 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 廿日市駅北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存する旧来からの集落地域で農地も多く残る。近年は周辺の国道改良事業で交通アクセスが 向上し周辺で宅地開発も見られるが、近隣地域への影響は小さく当面は現状で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市及び隣接市の郊外住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者は地域に地縁性を持つ個人需 要者が中心で圏外からの転入は少ない。近年周辺で国道改良事業が行われ交通アクセスが向上したが近隣地域への影響 は小さく旧態的な状況が続く。また南方で宅地開発による新規分譲が行われており近隣地域への波及の程度は小さいも のの実需喚起の様相が窺える。実勢相場の把握は困難であるが土地価格は坪当たり８万～９万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と類似する廿日市市郊外の住宅地の近時の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映し た実証的で規範性の高い価格である。一方、近隣地域は郊外の農家集落地域で賃貸物件がない自己所有の戸建住宅専用 地域である。賃貸市場が成立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準 価格を標準として、代表標準地との均衡及び近年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 60.0] [100.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域の需給は総じて活性傾向にあるが郊外の 集落地域では人口減少や高齢化及び経済低迷 の影響が続き景況の回復は見込まれない。 周辺で宅地開発が行われているが地域内は宅 地転用等の動きはなく特段の変動は認められ ない。不動産の流動性は低く需給は弱い状況 が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％