別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
廿日市 -18 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 -18 広島県 広島第1 氏名  不動産鑑定士 吉田 裕   TEL.
鑑定評価額 7,330,000 円  1㎡当たりの価格 30,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
廿日市市宮島町字杉ノ浦1008番2外
②地積
 (㎡)
238  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,400)
国立公(3種)

(その他)
風致地区
土砂災害警戒区域


1.5:1
住宅

W2
中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
北東8m市道 水道、下水 宮島桟橋

1.6km
(2)



①範囲 東   130 m、西    70 m、南    20 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
宮島桟橋東方

1.6km
法令

規制
(都) 
(70,400)
国立公(3種)
風致地区
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、島内北部の山間部に位置し扇状地状に形成された小規模な集落であり、外部からの転入は少ない。
現状、高齢化や過疎化が進んでおり発展的な要素は見受けられないため、今後も静態的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            30,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮島町内を中心に旧大野町を含めた住宅地域と把握した。需要者の中心は宮島町内に居住又は地縁を有す
る個人である。島内は生活上の不便があり、地勢的に平地が少なく高齢化や過疎化から空き家も増えている。一部に宅
地分譲が見られるが不動産取引は低位で、個別性も強く価格もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は把握し難い
状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 対象標準地は住宅用地として利用され近隣周辺における土地利用は自用目的が殆どであり、賃貸市場は形成されてい
ないため、収益価格は試算できなかった。よって、本件では同一需給圏内の類似地域の事例より求め相当の規範性を有
する比準価格を採用し、地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           31,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
経済動向は金融緩和や経済対策が下支えとな
り、緩やかに持ち直しているが、新型コロナ
や供給制約、物価高の影響に注視が必要であ
る。

島内北部の山間に位置し生活上の不便な立地
であり、外部からの転入は少ない。付近の港
にはホテルや海水浴場も見られる。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 廿日市 -18 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 廿日市21
K86
-318623
廿日市市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東2m市道、
中間画地




(都) 
風致地区
土砂災警特別区域
(70,240)
b 廿日市22
T86
-428619
廿日市市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
c 廿日市22
T86
-428627
廿日市市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東5m市道、
中間画地




「調区」 

(70,300)
d 廿日市22
T86
-428630
廿日市市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北2m道路、
中間画地




1低専

(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
27,010  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  65.0]

41,554 
100
[ 131.8]

31,528 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

31,500 
b (            
32,702  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

32,702 
100
[ 104.3]

31,354 

31,400 
c (            
28,930  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

28,930 
100
[  98.4]

29,400 

29,400 
d (            
25,076  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

25,001 
100
[  81.2]

30,789 

30,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -22.0 交通・接近  +10.0 環境     +60.0
画地       0.0 行政     -35.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境     +18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +2.0 環境     +13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -12.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -22.0 交通・接近   -1.0 環境     +13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      30,800 円/㎡]  



廿日市 -18 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は自己所有の戸建住宅を主体とする地域であり、賃貸市場が形成されていないことから、実現性の観点
から収益還元法は適用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
廿日市 -18 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 -18 広島県 広島第1 氏名  不動産鑑定士 駒松 康弘   TEL.
鑑定評価額 7,310,000 円  1㎡当たりの価格 30,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
廿日市市宮島町字杉ノ浦1008番2外
②地積
 (㎡)
238  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,400)
国立公(3種)

(その他)
風致地区
土砂災害警戒区域


1.5:1
住宅

W2
中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
北東8m市道 水道、下水 宮島桟橋

1.6km
(2)



①範囲 東   130 m、西    70 m、南    20 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北8m市
交通

施設
宮島桟橋東方

1.6km
法令

規制
(都) 
(70,400)
国立公(3種)
風致地区
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
表玄関である宮島桟橋から隔たった島の裏手に位置し、県道背後の旧来の住宅地域として静態的に推移している
。観光資源に乏しく水産業関連の事業所等も存するが、宅地需要は見込めず現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            30,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市のうち、宮島町内が中心と把握する。需要者は町内居住者や地縁性を有する個人。高齢化等によ
り人口が減少しつつある状況の中で、交通アクセスや生活利便性に劣る地域のため、住宅地の需要は限定的である。周
辺の海岸寄りに観光ホテルが見られるが、今のところ新たな宿泊需要が派生する兆しは認められない。静態的な地域性
が続き、不動産取引に乏しいことから市場における中心価格帯は把握が困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及びその周辺では自用目的での取引が主体で、貸家需要は極めて乏しく市場が形成されていないため、収益価
格は試算できなかった。新規の事例に乏しいことから、宮島対岸の地域を含め広域的かつ時点を遡って採用した事例を
基に、取引事例比較法を適用したが、時点修正や地域格差等の判定は適正で、市場実態を反映する比準価格が試算され
た。よって、比準価格を採用し、町内の他の公的価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           31,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の落ち着きにより移動制限の緩和、
全国旅行支援割が実施され、世界遺産宮島(
厳島神社)への来島者数は2021年を上回
る見通しである。

町内の人口は減少傾向にあり、不動産取引は
地縁性等を伴い限定的である。令和元年10
月に土砂災害警戒区域の告示がなされた。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 廿日市 -18 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 廿日市23
K86
-338627
廿日市市

底地


  
(           ) 
ほぼ台形 北4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
b 廿日市23
K86
-338619
廿日市市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5m市道、
北西5m、角地




1住居

(70,200)
c 廿日市21
K86
-318623
廿日市市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東2m市道、
中間画地




(都) 
風致地区
土砂災警特別区域
(70,240)
d 廿日市22
T12
-421248
廿日市市

建付


  
(           ) 
長方形 南西5.5m市道
、中間画地




1住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (      17,400
34,800  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

34,800 
100
[ 113.7]

30,607 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

30,600 
b (            
39,998  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

39,214 
100
[ 129.1]

30,375 

30,400 
c (            
27,010  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  65.0]

41,554 
100
[ 134.3]

30,941 

30,900 
d (            
29,786  
100
[  80.0]
[ 100.7]
100
100
[  70.0]
100
[ 100.0]

53,562 
100
[ 148.7]

36,020 

36,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +3.0 環境     +21.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境     +40.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -22.0 交通・接近  +10.0 環境     +63.0
画地       0.0 行政     -35.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
d 業者仕入

%/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     +55.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      30,700 円/㎡]  



廿日市 -18 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  町内において旧来からの住宅地域に存するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
宮島町内において桟橋が存する表玄関とは隔たった位置にあり、自用の住宅を中心とする旧来からの静態的な住
宅地域であり、賃貸需要に乏しく市場が形成されていないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ