別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
廿日市 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 -15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仲野　亮太   TEL.
鑑定評価額 2,610,000 円  １㎡当たりの価格 8,220 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 廿日市市津田字東河本３７４５番３外
 ②地積
　(㎡)		 317  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）



(70,252)
台形
1:2		 住宅

Ｗ1		 中規模一般住宅と農
家住宅が混在する住
宅地域		 北東4.2m市道 水道 宮内串戸

17.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北４．２ｍ
市道　　		 交通

施設		 宮内串戸駅西方

17.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,252)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部への接近性に劣り、農地等も散見される住宅地域である。高齢化も進み、地域内に格別の変動要因もな
いことから、当面、地価は下落方向に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,220 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として旧佐伯郡佐伯町を中心とした住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人や
、低価格で不動産購入を志向する世帯等が中心である。周辺には戸建住宅のほか、農地も散見される。宅地需要は低迷
し、不動産取引は少ないため、需要の中心となる価格帯はまちまちであるが、標準地と同程度の規模を前提とした場合
、土地で２００～３００万円程度である。なお、新築戸建住宅の供給は少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は戸建住宅を中心に農地なども散見される住宅地域である。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観
点から、対象標準地と類似性の高い取引事例を基礎としており実証的な価格である。一方、対象標準地は住宅地域にあ
り、自己使用の戸建住宅地としての利用が中心であることから賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった
。本件では、市場実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　廿日市 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     13,400 円／㎡		 [ 96.3]
100		 100
[100.0]		 100
[156.7]		 [100.0]
100		 8,230 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,490 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山間部を有する廿日市市北部地域においては
、人口減少、高齢化の進展が認められる。ま
た、生活利便性も低いため、不動産需要は低
迷している。

市中心部への接近性に劣り、新規購入需要、
建替需要などは高くはない。その他、地域要
因に変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 廿日市 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 廿日市２３
Ｋ０１
-330114		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
（都） 

(70,240)
b 廿日市２２
Ｔ１３
-421347		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
(70,240)
c 廿日市２１
Ｋ１３
-311334		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
d 廿日市２１
Ｔ１３
-411338		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.9m県道
、中間画地
都計外 
土砂災警特別区域
土砂災害警戒区域
e 廿日市２２
Ｔ１３
-421341		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
(70,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,593  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,479 		 100
[  91.4]
8,183 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,180 
b (　           ) 
6,624  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,545 		 100
[  81.4]
8,041 
8,040 
c (　           ) 
9,634  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,345 		 100
[ 110.8]
8,434 
8,430 
d (　           ) 
6,355  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
7,247 		 100
[  87.8]
8,254 
8,250 
e (　           ) 
8,347  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
8,672 		 100
[ 105.9]
8,189 
8,190 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      8,220 円／㎡]  



廿日市 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を中心に農地なども散見される住宅地域であり、収益性に着目した市場参加者は乏しく、賃貸市場が未
成熟なため、収益還元法は適用できなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
廿日市 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 -15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　津守　栄治   TEL.
鑑定評価額 2,620,000 円  １㎡当たりの価格 8,250 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 廿日市市津田字東河本３７４５番３外
 ②地積
　(㎡)		 317  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）



(70,252)
台形
1:2		 住宅

Ｗ1		 中規模一般住宅と農
家住宅が混在する住
宅地域		 北東4.2m市道 水道 宮内串戸

17.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．２
ｍ市道		 交通

施設		 宮内串戸駅西方

17.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,252)
⑤地域要因の将
　来予測		 都心から離れた集落地域で特段の変動要因は認められない。農地が多く残るが圏外からの転入は少なく周辺にお
ける宅地転用や建替え等の動きも見られないことから今後も現状で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,250 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市郊外の住宅地域を中心とする圏域である。市場参加者は、地域に地縁性を持つ個人または廿日市
市中心部への通勤家族世帯層が主である。廿日市中心部から離れた集落は農地や未利用地も目立ち、分譲物件はあるが
不動産の需要は弱く近年は不動産取引が少ない。規模が一様ではないが、既存の農家集落であれば土地相場は坪当たり
３万円程度と思量する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似する住宅地の取引事例から求めた試算価格であり実証性に優れた規範性の高い試算価格で
ある。一方、近隣地域は廿日市市郊外の集落地域で、自己所有の農家住宅を中心として賃貸物件が見られない地域であ
る。賃貸市場が成立しないことから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として代
表標準地との均衡及び近年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　廿日市 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     13,400 円／㎡		 [ 96.3]
100		 100
[100.0]		 100
[156.7]		 [100.0]
100		 8,230 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,490 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏域の需給は総じて活性傾向にあるが郊外の
集落地域では人口減少や高齢化及び経済低迷
の影響が続き景況の回復は見込まれない。


新規開発や宅地転用等の動きはなく地域に特
段の変動は認められない。郊外の集落地域は
不動産流動性が低く需給は弱い状況が続く。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 廿日市 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 廿日市２３
Ｋ０１
-330114		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
（都） 

(70,240)
b 廿日市２２
Ｔ１３
-421341		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
(70,240)
c 廿日市２２
Ｔ１３
-421343		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.1m市道、
中間画地
（都） 

(70,400)
d 廿日市２２
Ｋ１３
-321329		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.2m私道
、中間画地
（都） 

(70,252)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,593  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,479 		 100
[  93.3]
8,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,020 
b (　           ) 
8,347  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
8,672 		 100
[ 106.9]
8,112 
8,110 
c (　           ) 
8,114  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
10,527 		 100
[ 127.3]
8,269 
8,270 
d (　           ) 
9,016  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,890 		 100
[ 103.0]
8,631 
8,630 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      8,250 円／㎡]  



廿日市 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地域内の宅地であり適用が困難のため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は賃貸物件がみられない自己所有の戸建住宅地域であり、収益還元法は規範性が劣ることにより行わな
かった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ