別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 廿日市 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -12 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市四季が丘５丁目９番１０ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 宮内串戸 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宮内串戸駅西方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ大規模住宅団地である。中古住宅や建売分譲等の取引が散見さ れるが、地域内に特筆すべき要因の変動は見られず、今後も概ね現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市の郊外部の丘陵部に位置する住宅団地及びその周辺の住宅団地一円である。需要者は、廿日市 市内及び広島市方面に勤務地を有する一次取得者層が中心である。当地域は、大規模住宅団地として熟成しているが、 居住者の住替えによる中古住宅の取引や建売分譲も散見され、需給動向は概ね堅調である。取引の中心となる価格帯は 、６０坪程度の土地のみで１，１００万円前後、新築戸建で３，０００～３，３００万円と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した大規模住宅団地である。需要者の殆どは自用目的であり、周辺に賃貸物件は 見られない為、賃貸市場は未形成と判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、同一団地を中心とした類似の取 引事例に基づき試算されており、市場性を反映した実証的で規範性の高い価格である。よって本件では、比準価格を採 用し、前年価格との検討等も踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 廿日市市人口は５年推移で微減、生産年齢人 口は減少傾向である。土地取引及び住宅着工 戸数は低金利の住宅ローン等の下支えで増加 基調が続く。 熟成した高台の大規模住宅団地で、高齢化の 影響を受けているが、需要は堅調であり、特 段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％