別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 廿日市 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -11 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市阿品３丁目２７２１番 ｢阿品３－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の高い住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 阿品 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 阿品駅南方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、廿日市市郊外部に位置する熟成した沿岸部の既成住宅地域である。近年は下水道敷設整備が完了した ほかに地域要因に変動はなく、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市沿岸部を中心とする郊外部の住宅地域である。需要者は、広島市又は廿日市市内に勤務地を有 する高所得の家族世帯若しくは資力を有するシニア世帯等が中心である。近隣には大型複合商業施設等の利便施設があ り居住環境は概ね良好であるが画地規模が大きく総額が嵩む為、需要者層はやや限定的と思料される。取引の中心的価 格帯は、土地で３，０００万円前後、新築戸建で６，０００万円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は廿日市市郊外の沿岸部に位置する戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、賃貸物件は見られない為、賃貸市 場は未成立と判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、阿品地区を中心とする類似地域等に於ける近時の取引 事例に基づき試算されており、市場実勢を表す実証的価格である。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地と の均衡及び周辺地域との価格間バランス等にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [154.4] [100.0] 100 93,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 廿日市市人口は５年推移で微減、生産年齢人 口は減少傾向である。土地取引及び住宅着工 戸数は低金利の住宅ローン等の下支えで増加 基調が続く。 廿日市市郊外の沿岸部に位置する熟成した平 坦部の既成住宅地域であるが、地域要因に特 筆すべき変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％