別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 廿日市 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -4 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市佐方３丁目４３０番１ ｢佐方３－４－２７｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 熟成した高台の住宅 地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 廿日市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 廿日市駅北方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、廿日市市近郊の傾斜部に位置する旧来からの大型住宅団地である。都市計画道路の整備が完了しアク セス性は向上したが、当団地はほぼ熟成しており、今後も概ね現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市近郊及び隣接する佐伯区を含む丘陵部に拡がる住宅団地一円である。需要者は、圏域内に地縁 性を有する個人や中古物件の販売を行う不動産業者等が主体である。当地域は旧来からの住宅団地であるが、付近での 都市計画道路の整備や平坦部の高値取引の影響等もあって、取引水準は安定的である。取引の中心的な価格帯は、１５ ０㎡程度の土地で１，０００万円前後、新築戸建物件で３，０００万円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地である。丘陵部に於いては賃貸物件は殆ど見られない為、賃貸 市場は未形成であると判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、佐方地区を中心とした住宅地域での取引事例 に基づき試算されており、市場性を反映した実証的価格である。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との 均衡及び周辺団地との価格バランス等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 82.0] [101.0] 100 75,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 廿日市市人口は５年推移で微減、生産年齢人 口は減少傾向である。土地取引及び住宅着工 戸数は低金利の住宅ローン等の下支えで増加 基調が続く。 街路条件に劣る旧来型住宅団地であり近隣地 域では地域要因の変動は見られないが、周辺 では都市計画道路の整備がされている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -18.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％