別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 廿日市 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市上平良字郡塚１３３５番２外 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 在来一般住宅の中に ミニ開発が進展する 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス 廿日市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 廿日市駅西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農地転用による宅地開発が徐々に進んでいることから、上平良地区は人口、世帯数とも増加している状況であり 、今後とも戸建住宅地域として熟成し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は廿日市市の市街地近郊及び郊外に位置する住宅地域並びにその周辺の既成市街地一円の圏域である 。需要者は圏域内に地縁性を有する個人や、廿日市市及び広島市方面へ通勤する標準的な取得者層の個人が中心である 。幹線道路の背後に位置し、市中心部にも比較的近いことから住宅地需要は堅調であり、農地の宅地化が徐々に進んで いる。需要の中心となる価格帯は、土地で１５百万円前後、新築戸建物件で３０百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が大半で、快適性を重視するという市場参加者、また最有効使用の観点からも収益還元法は 規範性に乏しく適用しなかった。比準価格は近隣地域の周辺地域及び周辺の住宅団地に所在する類似の取引事例により 求めており、市場性を反映し実証的で規範性は高い。よって、比準価格を採用し、前年標準地価格及び代表標準地との 検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 70,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は全体的には近年微減傾向である が、廿日市、大野地域は増加傾向であり、市 域内での土地需要格差は継続している。 市中心部に比較的近く、生活利便施設も整っ た住宅地域であるため、今後も農地の宅地が 進み住宅地域として熟成していくと予測する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％