別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 9-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.

鑑定評価額 200,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市志和流通１番２０ ②地積 　(㎡) 5,442   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 倉庫 Ｓ2 中規模流通業務倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 北西9m市道 水道、下水 八本松 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   240 ｍ、南   450 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模物流施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 八本松駅北西方 5.0km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 山陽自動車道志和ＩＣ、国道２号への接近性に優れた流通業務工業団地である。広島都市圏に近接しており、東 広島・安芸バイパスの整備が進捗中であることから、今後も利便性が向上していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模物流施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市の流通業務工業地域を中心に周辺市町の工業地域を含む圏域である。主たる需要者は、地場の 物流業者及び、広域的に事業展開を行う大手法人事業者等である。物流の効率性に優る高速道路インターチェンジ周辺 の工業地に対する需要は引き続き旺盛であるが、供給が限られることから地価は上昇傾向で推移している。規模等によ る取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の流通業務施設を中心とする工業団地であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算し得 なかった。比準価格は、東広島市を中心とした同一需給圏内の類似地域における取引事例から試算された価格であり、 市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、前年価格及び周辺標準地価格等との均衡にも留意の上、比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県経済が緩やかに持ち直している中で、 東広島市では立地条件の良好な物流施設用地 を中心に工業地需要は堅調に推移している。 山陽自動車道及び国道２号に近く、立地に恵 まれた流通業務工業団地である。需要に対し て供給が不足していることから、地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％