鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東広島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２３Ｋ７０ -337064	東広島市		建付地	（　）	不整形	南東10m国道、北東2.5m、角地		準住居 (60,200)
b	東広島２２Ｋ７０ -327080	東広島市		更地	（　）	不整形	南東7.5m国道、南西5m、角地		｢調区｣ (70,400)
c	東広島２２Ｔ９６ -429605	東広島市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	東広島２１Ｔ７０ -417083	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	北東10m市道、中間画地		｢調区｣ (70,400)
e	東広島２１Ｔ７０ -417095	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	南東7.5m国道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,350	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 64.9]	29,358	100 [ 54.3]	54,066	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,100
b	(　 ) 38,365	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	37,414	100 [ 52.7]	70,994		71,000
c	(　 ) 83,608	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,283	100 [ 141.2]	61,107		61,100
d	(　 ) 30,274	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,608	100 [ 52.7]	56,182		56,200
e	(　 ) 56,430	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,019	100 [ 89.6]	61,405		61,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -35.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -44.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -41.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

東広島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,911,800	2,755,878	10,155,922	9,197,700	958,222	（　0.9740） 933,308	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	19,047,102 円　　　　（　 33,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.00	Ｓ3	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	576 ㎡	19.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 13.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階以上：住宅（専有面積４５㎡程度のファミリータイプ）

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

この種の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	85.0	238.00	1,810	430,780	6.0	2,584,680
							0.0	0
2～ 3	住居	280.00	95.0	266.00	1,313	349,258	2.0	698,516
							0.0	0
～

～

～

計		840.00	91.7	770.00		1,129,296		3,981,712
								0

⑨年額支払賃料	1,129,296 円　×　12ヶ月　＝　 13,551,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,551,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 677,578 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,873,974 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,981,712 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,911,800 円　　　　（　 22,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｋ７０　　　　-337011	1,143 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	1,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,315 円/㎡　月額支払賃料（　 1,313 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東広島（賃）Ｋ７０　　　　-347012	1,227 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	1,373
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	645,000 円	129,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	677,578 円	13,551,552　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,096,500 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,755,878 円　（　　　　　　 4,785 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,197,700 円（　　　　　 15,968 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,911,800 円
②総費用	2,755,878 円
③純収益　①－②	10,155,922 円
④建物等に帰属する純収益	9,197,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	958,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	933,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,620 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,047,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東広島 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 5-5

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　上西　浩尚

TEL.

鑑定評価額

33,800,000 円

１㎡当たりの価格

58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１				②地積　(㎡)	576 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	不整形 1:1.5	店舗Ｗ1	大型スーパー、店舗等が見られる路線商業地域	南西13.6m県道、背面道	水道	西条 16.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３．６ｍ県道

交通

施設

西条駅南西方

16.0km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は県道沿いで大型店舗も立地し黒瀬町の中心的商業地域となっており、入居店舗の入れ替わりが散見され
る動きはあるが、周辺で特段の地域変動は見られない状況で、今後も当面現状のまま推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、黒瀬町を中心に隣接する周辺市町を含む近隣及び路線商業地域が存する圏域。需要者は地縁性を持つ事
業者又は沿道サービス事業者が主体である。当該地域には黒瀬町及び周辺地区からの集客力ある大規模店舗等も立地し
、日用品購入者等を取り込んでいるが、商圏が狭く面的な拡がりに欠ける。その為、商業用地の取引は殆ど見られず、
取引の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、東広島市内の幹線及び準幹線道路沿線に存する実際の取引事例より求めたもので客観性・信頼性が高い。
近隣地域は黒瀬町の中心的商業地であるが、商圏はやや狭く商況も停滞しており、経済合理性に合致する賃料設定もさ
れていない為、収益価格は低位に試算された。したがって、市場実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考
に留め、代表標準地との検討及び周辺の需要動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　呉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,200 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[100.0]

100
[122.5]

[100.0]
100

58,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やか
に持ち直している。東広島市の人口は年間で
約０．７％増加、黒瀬地区では約０．４％減
少。

黒瀬町の中心的商業地であるが、商業施設の
集積は限定的で商圏の拡がりがなく静態的で
ある。周辺にある店舗ビルテナントの動きが
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２３Ｋ７０ -337064	東広島市		建付地	（　）	不整形	南東10m国道、北東2.5m、角地		準住居 (60,200)
b	東広島２３Ｋ５９ -335976	東広島市		更地	（　）	袋地等	南12m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	東広島２２Ｋ７０ -327080	東広島市		更地	（　）	不整形	南東7.5m国道、南西5m、角地		｢調区｣ (70,400)
d	東広島２１Ｔ７０ -417095	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	南東7.5m国道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,350	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 64.9]	29,358	100 [ 56.4]	52,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,100
b	(　 ) 57,711	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 56.0]	104,601	100 [ 172.5]	60,638		60,600
c	(　 ) 38,365	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	37,414	100 [ 58.8]	63,629		63,600
d	(　 ) 56,430	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,019	100 [ 91.8]	59,934		59,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -35.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +63.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,600 円／㎡]

東広島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,805,559	2,734,700	10,070,859	9,126,400	944,459	（　0.9740） 919,903	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,773,531 円　　　　（　 32,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.00	Ｓ3	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	576 ㎡	19.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 13.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸、２～３階は１戸あたり専有面積４５㎡程度の住居を想定

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

用途・規模等から有効率は標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	85.0	238.00	1,800	428,400	6.0	2,570,400
							0.0	0
2～ 3	住居	280.00	95.0	266.00	1,300	345,800	2.0	691,600
							0.0	0
～

～

～

計		840.00	91.7	770.00		1,120,000		3,953,600
								0

⑨年額支払賃料	1,120,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,440,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,440,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 672,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,768,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,953,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,559 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,805,559 円　　　　（　 22,232 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｋ７０　　　　-337011	1,143 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	1,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,302 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東広島（賃）Ｔ７０　　　　-347061	1,092 ( 1,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,315
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	672,000 円	13,440,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,088,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,734,700 円　（　　　　　　 4,748 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,126,400 円（　　　　　 15,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,805,559 円
②総費用	2,734,700 円
③純収益　①－②	10,070,859 円
④建物等に帰属する純収益	9,126,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	944,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	919,903 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,773,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600 円／㎡）