別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -26 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条町御薗宇字道天１６２８番２ ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家等が 見られる住宅地域 南4m市道 西条 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   350 ｍ、南   950 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 西条駅南方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 東広島市の郊外に位置する市街化調整区域内の農家集落的住宅地域である。特段の地域変動要因は確認されず、 今後も現状維持で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市西条地区の市街化調整区域内に存する住宅地域の圏域。主たる需要者は、公法上の規制等から 同地域に地縁的選好性を有する兼業農家等の個人に限定され、圏域外からの転入者は希少である。当該地域は、インフ ラ整備等に難点を有する農家集落的住宅地域であるが、周辺では宅地開発が散見され、値頃感もあり、地価は微上昇で 推移している。取引される画地条件等により様々であり、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、西条地区の市街化調整区域内に存する代替競争関係にある取引事例を基に比較検討を行い、適切に試算し たもので、市場性を反映した客観的価格であり規範性は高い。一方、同地域は、市街化調整区域内の農家住宅地域であ り、アパート等の賃貸需要や供給が見られない等賃貸市場は不成立であると判断した為、収益還元法は適用し得なかっ た。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.0] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感 もあるが、東広島市内では利便性等の面で、 地価の二極化傾向が継続している。 静態的な農家集落的住宅地域で、特段の地域 変動要因はない。周辺での宅地開発等の影響 を受け、値頃感もあり、地価は微上昇で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％