別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 東広島 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -23 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市志和町別府字笹野堰７３６番８ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道 八本松 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲を農地等に囲まれた小規 模住宅団地 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 八本松駅北西方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の中小工場や農地に囲まれた小規模住宅団地（志和インターハイツ）に位置する。地域内に特 筆すべき変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市志和地区を中心とする市街化調整区域内に存する住宅地域一円である。典型的な需要者は地縁 的選好性を有する個人が中心である。市街化調整区域内であることから、公法上の規制により新たな宅地開発は困難で ある。中心部及び生活利便施設等とはやや距離があるため、不動産需要は弱く、近隣地域及び周辺の不動産取引は極め て限定的である。需要の中心となる価格帯は、取引される画地条件等により様々で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は志和町内の対象標準地と類似性を有する事例から適切に選択され、各種補修正、要因比較も適切であり実証 性の高い価格が得られた。なお、当該地域は周囲を農地や中小工場に囲まれた小規模住宅団地内にあり、賃貸住宅の需 要が極めて乏しいため、収益価格は試算し得なかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等 にも十分留意した上で、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [151.0] [104.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西条地区を中心とする平地の利便性の良好な 地域は地価上昇傾向にあり、立地の劣る周辺 部では地価は下落しており、二極化が続いて いる。 市街化調整区域内の利便性に劣る住宅地域で 、周辺において新規の開発も見込まれず、土 地需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％