鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東広島 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２３Ｋ７０ -337081	東広島市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6.3m市道、南西2m、角地		準住居 (60,200)
b	東広島２３Ｋ７０ -337085	東広島市		建付地	（　）	不整形	東4m市道、南東4m、角地		｢調区｣ (70,240)
c	東広島２２Ｋ７０ -327070	東広島市		更地	（　）	不整形	南東4m県道、中間画地		１住居 (60,160)
d	東広島２２Ｋ７０ -327079	東広島市		更地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		準住居 (60,160)
e	東広島２１Ｔ７０ -417033	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、南東4m、北西3m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	31,131	100 [ 107.1]	29,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,100
b	(　 ) 23,439	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	23,581	100 [ 79.6]	29,624		29,600
c	(　 ) 20,637	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	22,517	100 [ 100.0]	22,517		22,500
d	(　 ) 23,333	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	28,700	100 [ 100.8]	28,472		28,500
e	(　 ) 16,621	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	22,430	100 [ 77.9]	28,793		28,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,900 円／㎡]

東広島 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地のため原価法が適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,234,470	1,012,540	4,221,930	3,923,040	298,890	（　0.9692） 289,684	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,911,918 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	200.00	Ｗ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	367 ㎡	20.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５０㎡程度のファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住居	200.00	100.0	200.00	1,146	229,200	2.0	458,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		458,400		916,800
								0

⑨年額支払賃料	458,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,500,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,500,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,225,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	916,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,710 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,234,470 円　　　　（　 14,263 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｋ７０　　　　-347012	1,227 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 98.0]	1,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,148 円/㎡　月額支払賃料（　 1,146 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東広島（賃）Ｔ７０　　　　-347061	1,092 ( 1,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,092
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,400 円	52,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	275,040 円	5,500,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 448,800 円	52,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,800 円	52,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,800 円	52,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,012,540 円　（　　　　　　 2,759 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,800,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,923,040 円（　　　　　 10,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,234,470 円
②総費用	1,012,540 円
③純収益　①－②	4,221,930 円
④建物等に帰属する純収益	3,923,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,911,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東広島 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 -21

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　上西　浩尚

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂４８３番９				②地積　(㎡)	367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	台形 1.2:1	住宅Ｗ1	一般住宅等が建ち並ぶ古くからの住宅地域	南東4m県道	水道	西条 12.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ県
道

交通

施設

西条駅南西方

12.0km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後に存する戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、周辺地区の国道で拡幅整備工事が進行してい
る。周辺ではアパートや戸建住宅の新築も散見されるが、今後も概ね静態的に推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、黒瀬町内及びその周辺の市街化調整区域も含む既成住宅地域の存する圏域。需要者は圏域内に地縁性を
有する個人が中心であるが、隣接市町からの転入も認められる。東広島市の中心市街地及び黒瀬町の商業中心地区から
はやや離れており、市街化区域の範囲も狭いことから宅地取引は比較的少ない。取引価格も画地規模や立地条件により
ばらつきが多い為、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に一部賃貸物件は見られるが、戸建住宅利用が主な住宅地域であり、収益性が取引の目安とされることは少なく、
自用目的での取引により価格が形成されている。快適性を指向する住宅地域に存し自用のための取引が多く、取引価格
の決定は比準価格中心でなされていることを考慮し、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考程度として、周
辺標準地との均衡や市場の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やか
に持ち直している。東広島市の人口は年間で
約０．７％増加、黒瀬地区では約０．４％減
少。

旧幹線道路沿いの熟成した住宅地域であり利
便性は比較的良好であるものの、大きな変動
要因はなく地域的には静態的な動きとなって
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２３Ｋ７０ -337079	東広島市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北西10m、角地		｢調区｣ (80,360)
b	東広島２３Ｋ７０ -337096	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.8m区画街路、中間画地		準住居 (60,200)
c	東広島２３Ｋ７０ -337081	東広島市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6.3m市道、南西2m、角地		準住居 (60,200)
d	東広島２２Ｋ７０ -327079	東広島市		更地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		準住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,746	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,857	100 [ 94.1]	28,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,500
b	(　 ) 31,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,308	100 [ 105.0]	29,817		29,800
c	(　 ) 30,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	31,131	100 [ 106.0]	29,369		29,400
d	(　 ) 23,333	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	28,700	100 [ 102.8]	27,918		27,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,900 円／㎡]

東広島 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,252,740	1,019,200	4,233,540	3,952,760	280,780	（　0.9692） 272,132	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,553,714 円　　　　（　 15,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	200.00	Ｗ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	367 ㎡	20.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたり専有面積５０㎡程度の住居を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住居	200.00	100.0	200.00	1,150	230,000	2.0	460,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		460,000		920,000
								0

⑨年額支払賃料	460,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,520,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,520,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,244,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	920,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,252,740 円　　　　（　 14,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｋ７０　　　　-337012	949 ( 949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	1,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,152 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東広島（賃）Ｋ７０　　　　-347011	1,225 ( 1,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,600 円	53,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	276,000 円	5,520,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 452,200 円	53,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,019,200 円　（　　　　　　 2,777 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,200,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,952,760 円（　　　　　 10,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,252,740 円
②総費用	1,019,200 円
③純収益　①－②	4,233,540 円
④建物等に帰属する純収益	3,952,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	280,780 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	272,132 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,553,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,100 円／㎡）