別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -20 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２ ｢黒瀬楢原東２－５－７｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地状の住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 西条 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 西条駅南西方 16.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅団地であるが、中古住宅の取引も見られており、居住環境も良好であることから当面は現状維持傾向で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね東広島市黒瀬地区の中黒瀬エリアの住宅団地及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は当地区の居住 者及び当市に職場を持つ一次取得者である。東広島呉道路等の道路網の整備でアクセスに恵まれていること、当市中心 部と比べて値頃感もあることから、需給関係は堅調であり、新築の戸建物件や中古住宅の取引が散見される。土地は１ ６０～１８０㎡前後で４００～５００万円前後、新築の戸建物件は２，０００～２，３００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は黒瀬地区の標準地周辺の住宅団地内に所在する類似性の高い取引事例を基に求めており、市場性の反映が直 接的で実証性が高い。当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅団地で賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適 用できなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額 との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [121.6] [104.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市は人口が増加傾向にある西条地区を 中心に発展傾向にあるものの、周辺部では人 口減少が進み二極化が進んでいる。 熟成した住宅団地であり、周辺の利用状態に 特段の変動はない。居住環境に恵まれ、アク セスも良好であることから、堅調な需要が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％