別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -17 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市高屋町高屋東１９１１番２１６ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な高台の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 白市 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 白市駅北西方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅団地で住環境は良好であるが、利便施設や市の中心市街地から遠く周辺地域でも目立った動きはない ため、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市郊外のＪＲ山陽本線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は東広島市の居住者が大半を占める が、同一需給圏外からの転入も見られる。ＪＲ山陽本線北方には造成された住宅団地が多いが、当団地は利便施設から 遠いこともあり、競争力がやや弱い。中心的な価格帯は土地が５００万円程度まで、新築の戸建住宅の場合で２，３０ ０万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅団地であり、収益性が取引の目安とされることはなく、自用目的での取引によ り価格が形成されている。比準価格は類似地域内の関連性の強い取引事例から求めた価格であり、市場性を反映した説 得力の高い価格である。鑑定評価額は周辺公示価格との均衡や間近の市場の需給動向にも留意して、比準価格により上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業種、規模等により企業間物価上昇分の消費 者への転嫁の可否等が異なる。一方で不動産 の選別化傾向は変わらず二極化が進んでいる 。 住環境は比較的良好であるが、競合する住宅 団地が多く、地価はやや下落基調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％