別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松南４丁目１８番３３９ ｢八本松南４－１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な丘陵地状の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 八本松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 八本松駅南東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既存住宅団地である。好環境下にあることから、今後も住宅地域としての成 熟度を深めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八本松南地区や八本松東地区を中心にその周辺に存する住宅地域の圏域。典型的な需要者は、同地域周 辺に地縁的選好性を有する３０代～４０代の給与所得者等が大半である。近時、周辺では宅地開発も見受けられ、これ らの波及効果を受け、同地域の不動産市場も比較的堅調である。画地規模にもよるが、土地総額で１，０００万円～１ ，５００万円前後、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円前後が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、八本松南地区の類似地域に存する代替競争関係にある取引事例を基に比較検討し求められた実証的価格で あり規範性は高い。一方、同地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が未 成熟なため収益還元法は適用し得なかった。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、近時の経済動向等も 勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [101.0] [103.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感 もあるが、東広島市内では利便性等の面で、 地価の二極化傾向が継続している。 好環境下にある既存住宅団地である。周辺の 宅地開発の波及効果を受け、不動産市場も比 較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％