別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 5,890,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松西１丁目３９１番１２ ｢八本松西１－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ幹線道路背後の住 宅地域 東5m市道 水道 八本松 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 八本松駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、国道背後の旧来からの住宅団地で概ね成熟している。特段の変動要因は見られず、今後も現状のまま 推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として八本松西地区及びその周辺に位置する住宅団地を中心とした住居系地域と判定した。需要者は 、自己所有を目的とする個人、主に八本松近辺や西条方面または広島市中心部に通勤する第一次取得者層が中心である 。地縁性も認められるものの、周辺に生活利便施設も多いため、今後は熟成度が高まると予測される。取引の中心価格 帯は、土地のみで５００～８００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、収益性を目的とした市場参加者は少なく賃貸市場が未成熟のため収 益還元法は適用出来なかった。比準価格は市場性を反映した取引事例に基づき査定した価格で、規範性の高い価格であ る。収益価格については、投下資本の回収に満たない地域で適用出来なかったが規範性の高い取引事例に裏付けられた 精度の高い比準価格を重視し、前年価格及び代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [121.3] [100.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍や物価高の状況にあるが利便性の高 いエリアの不動産市況は堅調に推移している 。一方利便性の劣る又は高台の地域は低迷傾 向が続いている。 国道背後の旧来からの住宅団地で、交通アク セスや各種生活利便施設への接近性も概ね良 好である。今後も堅調に推移していくと予測 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％